Contrats de location : ce que le décret du 6 juillet 2026 change dès octobre

Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, publié au Journal officiel le 7 juillet 2026, modifie les contrats types de location de logement à usage de résidence principale — baux nus, meublés et colocation à bail unique. Il introduit une clause résolutoire obligatoire pour les impayés et deux mentions optionnelles. Ces dispositions s’appliquent à tous les baux conclus ou renouvelés à partir du 1er octobre 2026.

Un seul décret, deux calendriers

Le décret n° 2026-596 modifie le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 qui fixe le contenu des contrats types de location pour les logements à usage de résidence principale. Ses dispositions entrent en vigueur en deux temps : l’article 1 au 1er octobre 2026, l’article 2 au 1er janvier 2027. Cette chronologie laisse aux bailleurs un délai de moins de trois mois pour mettre à jour leurs modèles contractuels et anticiper les renouvellements à venir.

La clause résolutoire pour impayés : désormais dans le bail type

La clause résolutoire permet la résiliation automatique du bail, de plein droit, en cas de non-paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. Elle ne prend effet que six semaines après un commandement de payer délivré par un commissaire de justice (anciennement huissier) et resté sans suite — ce délai laisse au locataire la possibilité de régulariser la situation avant résiliation effective.

Le décret du 6 juillet 2026 intègre explicitement ce mécanisme dans le modèle de contrat type, conformément aux dispositions issues de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 (dite loi Kasbarian). Les bailleurs qui utilisaient déjà un modèle récent conforme à cette loi disposent probablement d’une rédaction équivalente, mais le modèle de référence est désormais officiellement mis à jour.

Les deux mentions optionnelles

Deux nouvelles mentions optionnelles viennent compléter le contrat type à partir du 1er octobre 2026.

Clause de résidence principale. Cette clause autorise le bailleur à résilier le bail si le locataire cesse d’occuper le logement comme résidence principale, notamment en cas de sous-location non autorisée à des fins touristiques. Elle s’appuie sur l’article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme, introduit par la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer la régulation des meublés de tourisme au niveau local.

Mention des numéros de téléphone mobile. Le bailleur et le locataire peuvent désormais inscrire leur numéro de mobile dans le contrat. Cette mesure, facultative, vise à faciliter le contact rapide entre les parties, en particulier pour prévenir les situations d’impayé avant qu’elles ne débouchent sur une procédure d’expulsion.

Récapitulatif des modifications introduites

Ce que les bailleurs doivent faire avant le 1er octobre 2026

Avant cette échéance, nous recommandons de :

• Vérifier le modèle de bail utilisé et le mettre à jour si la clause résolutoire n’y figure pas encore sous la nouvelle rédaction type.
• Identifier les contrats à renouveler entre maintenant et fin 2026 : un renouvellement signé après le 1er octobre devra intégrer les nouvelles clauses.
• Activer la clause de résidence principale si le logement est situé en zone tendue ou touristique, pour limiter le risque de sous-location sur des plateformes de type Airbnb.
• Se préparer aux modifications de janvier 2027 : les dispositions de l’article 2 du décret seront précisées par les textes d’application à venir.

À retenir : La clause résolutoire prend effet six semaines — et non immédiatement — après le commandement de payer. Ce délai de carence est une protection pour le locataire, mais aussi un calendrier que le bailleur doit anticiper : en cas d’impayé persistant, la procédure de résiliation effective peut donc s’étendre sur plusieurs mois si le locataire conteste devant le juge.

Ce que cela change pour un investisseur en dispositif Jeanbrun

Pour un investisseur qui s’engage dans le cadre du statut du bailleur privé (dispositif Jeanbrun), lequel repose sur la location nue à usage de résidence principale avec un engagement de 12 ans, la conformité du bail est une condition de sécurité importante. Une clause résolutoire bien rédigée limite le risque d’impayés prolongés, et la clause de résidence principale protège contre une utilisation du bien incompatible avec l’engagement social du dispositif.

Pour aller plus loin :

• Les conditions d’éligibilité au dispositif Jeanbrun précisent les critères liés au type de bail et à l’usage du logement.
• Les risques et limites du dispositif incluent la gestion locative sur la durée d’engagement.
• La FAQ répond aux questions fréquentes des bailleurs privés sur leurs obligations contractuelles.