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Bailleur Privé Le dispositif décrypté
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Le dispositif Jeanbrun (statut du bailleur privé)

Le statut du bailleur privé, surnommé dispositif Jeanbrun, est le nouveau cadre fiscal de l'investissement locatif issu de la loi de finances pour 2026. Son principe : amortir une partie d'un logement loué nu pour réduire ses revenus fonciers imposables.

Dernière vérification éditoriale : 2 septembre 2026.

Le principe : amortir un logement loué nu

Jusqu'à présent, seule la location meublée (régime LMNP) permettait d'amortir un bien, c'est-à-dire de déduire chaque année une fraction de sa valeur. Le dispositif Jeanbrun étend cette possibilité à la location nue, imposée dans la catégorie des revenus fonciers. Résultat : un revenu foncier imposable plus faible, donc moins d'impôt — d'autant plus que votre tranche d'imposition est élevée.

L'amortissement ne porte pas sur 100 % du prix : il s'applique sur 80 % du prix d'acquisition, les 20 % restants correspondant à la valeur du terrain, non amortissable.

Les taux d'amortissement

Le taux dépend de deux facteurs : le type de bien (neuf ou ancien rénové) et l'effort de loyer consenti (intermédiaire, social ou très social). La déduction annuelle est plafonnée.

1% 2% 3% 4% 5% 6% 3,5 % 3,0 % intermédiaire 4,5 % 3,5 % social 5,5 % 4,0 % très social
Neuf Ancien rénové
Taux d'amortissement annuel du statut du bailleur privé selon la catégorie de loyer et le type de bien, et plafond annuel de déduction par foyer fiscal.
Catégorie de loyer Neuf Ancien rénové Plafond annuel, par foyer fiscal
Loyer intermédiaire 3,5 % / an 3,0 % / an 8 000 €
Loyer social 4,5 % / an 3,5 % / an 10 000 € si 50 % des revenus le sont
Loyer très social 5,5 % / an 4,0 % / an 12 000 € si 50 % des revenus le sont

Ce plafond s'apprécie par an et par foyer fiscal, tous logements amortis confondus — il n'est pas multiplié par le nombre de biens. Les paliers de 10 000 € et 12 000 € supposent qu'au moins la moitié des revenus bruts tirés des logements amortis relève respectivement de la location sociale ou très sociale.

Concrètement, pour un appartement neuf acheté 250 000 € loué en loyer intermédiaire : base amortissable de 200 000 €, amortissement annuel de 7 000 € (200 000 € × 3,5 %), sous le plafond de 8 000 €. Testez votre cas avec le simulateur d'amortissement.

Les conditions d'éligibilité

Logement collectif

Le logement doit se trouver dans un bâtiment d'habitation collectif au sens de l'article L. 111-1 du code de la construction : plus de deux logements, superposés au moins en partie. Sont donc exclus les maisons individuelles, mais aussi un immeuble de deux logements et un ensemble de maisons accolées sans superposition.

Location nue, résidence principale

Le logement doit être loué vide (non meublé) et constituer la résidence principale du locataire.

Engagement de 9 ans

L'engagement de location court sur 9 ans minimum, au loyer plafonné correspondant à la catégorie choisie.

Plafonds de loyer et de ressources

Le loyer et les ressources du locataire doivent respecter les plafonds de la catégorie (intermédiaire, social ou très social), définis selon la zone.

Pas de location à un proche

Le locataire ne peut être ni un membre du foyer fiscal, ni un parent ou allié jusqu'au deuxième degré inclus — enfant, parent, grand-parent, frère ou sœur. Loger son enfant étudiant tout en amortissant n'est donc pas possible.

Acquisitions du 21 février 2026 au 31 décembre 2028

Le mécanisme d'amortissement vise les logements acquis dans cette fenêtre (dates sous réserve de confirmation du texte applicable).

Ancien : trois voies alternatives

L'ancien ouvre droit au dispositif par l'une de trois voies au choix : des travaux concourant à la production d'un immeuble neuf au sens fiscal ; des travaux d'amélioration représentant au moins 30 % du prix d'acquisition ; ou une réhabilitation lourde. La condition d'étiquette énergétique A ou B ne s'attache qu'à cette troisième voie — elle n'est pas exigée sur les deux premières.

Comment en bénéficier, étape par étape

  1. Vérifier son éligibilité

    Acquérir un logement collectif (appartement) dans la fenêtre d'éligibilité, destiné à la location nue en résidence principale (sans louer à un proche).

  2. Choisir une catégorie de loyer

    Opter pour un loyer intermédiaire, social ou très social : plus le loyer est bas, plus le taux d'amortissement est élevé.

  3. Respecter les plafonds

    Appliquer les plafonds de loyer et de ressources du locataire correspondant à la catégorie et à la zone.

  4. Louer 9 ans et amortir

    Maintenir la location au moins 9 ans et déduire chaque année l'amortissement (un pourcentage de 80 % du prix) de ses revenus fonciers.

Calendrier et adoption

  • 17 octobre 2025 Annonce de l'amendement « statut du bailleur privé » au PLF 2026.
  • 14 novembre 2025 Adoption par l'Assemblée nationale.
  • 30 novembre 2025 Adoption par le Sénat.
  • 21 février 2026 Entrée en vigueur du dispositif (acquisitions éligibles).
  • 31 décembre 2028 Fin de la fenêtre d'acquisition éligible (à confirmer).

Le dispositif tient son nom de Vincent Jeanbrun, ministre de la Ville et du Logement, à l'origine de l'amendement gouvernemental. Il s'appuie sur un rapport parlementaire de Mickaël Cosson et Marc-Philippe Daubresse sur la reconstitution du parc locatif privé.

Pour aller plus loin

Questions fréquentes

Qu'est-ce que le statut du bailleur privé (dispositif Jeanbrun) ?

C'est un régime fiscal créé par la loi de finances pour 2026 qui permet à un bailleur particulier d'amortir une partie du prix d'un logement loué nu, c'est-à-dire de déduire chaque année une fraction de sa valeur de ses revenus fonciers. Cet avantage, jusqu'ici réservé à la location meublée, est ouvert à la location nue en contrepartie de loyers plafonnés.

Pourquoi parle-t-on de « dispositif Jeanbrun » ?

Le dispositif tient son surnom de Vincent Jeanbrun, ministre de la Ville et du Logement, qui a porté l'amendement gouvernemental créant le statut du bailleur privé dans le projet de loi de finances pour 2026. Il s'appuie sur un rapport parlementaire de Mickaël Cosson et Marc-Philippe Daubresse.

Quels sont les taux d’amortissement ?

Dans le neuf, l'amortissement annuel est de 3,5 % pour un loyer intermédiaire, 4,5 % pour un loyer social et 5,5 % pour un loyer très social. Dans l'ancien rénové, il est respectivement de 3 %, 3,5 % et 4 %. L'amortissement porte sur 80 % du prix d'acquisition (les 20 % restants correspondant au terrain).

Quelles sont les conditions pour en bénéficier ?

Il faut acquérir un logement collectif (appartement) dans la fenêtre d'éligibilité (du 21 février 2026 au 31 décembre 2028, sous réserve de confirmation), le louer nu comme résidence principale pendant au moins 9 ans, sans louer à un proche, et respecter les plafonds de loyer et de ressources du locataire. Dans l'ancien, trois voies alternatives ouvrent le droit : des travaux concourant à la production d'un immeuble neuf au sens fiscal, des travaux d'amélioration d'au moins 30 % du prix d'acquisition, ou une réhabilitation lourde. La condition d'étiquette énergétique A ou B ne s'applique qu'à cette dernière voie.

Le dispositif Jeanbrun remplace-t-il le Pinel ?

Oui, il prend le relais. Le dispositif Pinel a pris fin le 31 décembre 2024. Le statut du bailleur privé vise à relancer l'investissement locatif avec une logique différente : non plus une réduction d'impôt, mais un amortissement déduit des revenus fonciers.

Faut-il investir en zone tendue ?

Non. Dans la version Jeanbrun, le zonage ne conditionne plus l'éligibilité : on peut investir partout en France. Le zonage sert uniquement à fixer les plafonds de loyer et de ressources applicables.

L'amortissement est-il plafonné ?

Oui. La déduction annuelle au titre de l'amortissement est plafonnée à 8 000 € pour un loyer intermédiaire, 10 000 € pour un loyer social et 12 000 € pour un loyer très social.

Peut-on cumuler avec le déficit foncier ou le LMNP ?

Le statut du bailleur privé concerne la location nue (revenus fonciers). Il ne se cumule pas avec le régime de la location meublée (LMNP), qui relève des BIC. Les modalités d'articulation avec le déficit foncier seront précisées par les textes d'application : vérifiez-les avant d'arbitrer.