Dispositif Jeanbrun dans l'ancien : conditions, taux et assouplissements à venir

Le dispositif Jeanbrun ouvre l’amortissement fiscal non seulement au logement neuf, mais aussi à l’ancien rénové. Les conditions d’accès y sont plus strictes et les taux d’amortissement légèrement inférieurs : 3 % à 4 % par an selon le niveau de loyer, contre 3,5 % à 5,5 % pour le neuf. Comprendre ces différences permet d’arbitrer entre une acquisition dans le neuf et un projet de réhabilitation.

Pourquoi l’ancien entre dans le champ du dispositif Jeanbrun

Le dispositif Jeanbrun, instauré par la loi de finances 2026 et applicable depuis le 21 février 2026, vise à reconstituer le parc locatif privé en proposant un amortissement fiscal modulé selon l’effort social du bailleur. En ouvrant ce mécanisme à l’ancien avec travaux, le législateur cherche à mobiliser des logements existants souvent vacants ou dégradés, sans se limiter à la construction neuve.

L’amortissement repose sur le même principe que pour le neuf : chaque année, le bailleur déduit de ses revenus fonciers un pourcentage du coût d’acquisition, réduisant ainsi sa base imposable. Pour les logements anciens, la déduction s’applique sur 80 % du coût total de l’opération (achat et travaux), pendant toute la durée de l’engagement locatif de 9 ans.

Ancien : trois voies alternatives, pas trois conditions cumulatives

C’est la confusion la plus répandue sur ce dispositif. Pour qu’un logement ancien ouvre droit au statut du bailleur privé (dispositif Jeanbrun), il faut emprunter l’une des trois voies suivantes — pas les trois :

• Travaux de production d’un immeuble neuf au sens fiscal, c’est-à-dire une opération si lourde qu’elle équivaut fiscalement à une construction neuve.
• Travaux d’amélioration d’au moins 30 % du prix d’acquisition. C’est la voie la plus courante. Elle ne comporte aucune exigence de classe énergétique au titre du dispositif.
• Réhabilitation lourde, seule voie qui emporte, par renvoi, une exigence d’étiquette A ou B après travaux.

En revanche, une condition est bien commune à toutes les voies : le logement doit se trouver dans un bâtiment d’habitation collectif — plus de deux logements, superposés au moins en partie. Les maisons individuelles sont exclues, mais aussi un immeuble de deux logements et un ensemble de maisons accolées sans superposition.

Les conditions d’éligibilité complètes détaillent les vérifications à effectuer avant toute acquisition.

Taux d’amortissement : neuf et ancien comparés

Les taux applicables dans l’ancien sont inférieurs de 0,5 point à ceux du neuf pour chaque niveau de loyer. Ce différentiel s’explique par le coût de rénovation déjà inclus dans l’assiette d’amortissement et par la complexité technique des opérations de réhabilitation.

Pour aller plus loin sur le choix entre les deux types de biens, notre guide neuf ou ancien dans le dispositif Jeanbrun présente une analyse comparative complète.

L’impact fiscal en pratique

À retenir : pour un investissement total de 200 000 € (achat + travaux) avec un loyer pratiqué au niveau très social, l’amortissement annuel s’élève à 6 400 € (80 % × 200 000 € × 4 %). Sur les 9 ans d’engagement, cela représente 57 600 € de revenus fonciers soustraits de l’imposition.

Cet avantage s’ajoute à la déductibilité classique des charges (intérêts d’emprunt, taxe foncière, frais de gestion) puisque le dispositif impose une bascule automatique au régime réel simplifié. Pour mesurer le gain fiscal propre à votre situation, notre simulateur permet d’effectuer ce calcul en quelques minutes.

Pour comprendre la rentabilité globale du dispositif avec des exemples chiffrés, consultez également notre guide sur la rentabilité avec un exemple concret.

Ce que le Parlement envisage pour l’ancien

Les conditions actuelles — 30 % de travaux et DPE A ou B — font l’objet de discussions parlementaires depuis le début de l’année 2026. Le projet de loi de relance et décentralisation du logement (PJL 25-801), déposé au Sénat le 25 juin 2026 et examiné en séance publique début juillet, contient des dispositions visant à assouplir l’accès au dispositif Jeanbrun pour les logements existants.

Les principaux axes discutés portent sur :

• l’abaissement ou la suppression du seuil de 30 % de travaux ;
• l’assouplissement de l’exigence d’un DPE A ou B après rénovation ;
• l’extension du dispositif aux maisons individuelles anciennes.

Ces modifications ne sont pas encore adoptées définitivement. Pour les investisseurs, le cadre légal en vigueur reste celui de la loi de finances 2026 : 30 % de travaux et DPE A ou B obligatoires pour tout logement ancien acquisitionné avant une éventuelle promulgation d’un nouveau texte.

Si les assouplissements aboutissaient, le dispositif Jeanbrun dans l’ancien deviendrait accessible à un parc de biens bien plus large, notamment des logements classés C ou D ne nécessitant qu’une rénovation modérée.