DPE électrique : le projet de coefficient à 1,7 en 2027 reclasserait 125 000 logements locatifs

Un projet d’arrêté soumis au Conseil Supérieur de l’Énergie le 23 juillet 2026 prévoit d’abaisser le coefficient DPE de l’électricité de 1,9 à 1,7 au 1er janvier 2027. Selon l’étude d’impact jointe au texte, environ 125 000 logements locatifs privés sortiraient automatiquement des classes F et G, sans travaux. Pour les bailleurs concernés, ce reclassement mécanique pourrait lever une interdiction de louer sans engagement financier.

Qu’est-ce que le coefficient d’énergie primaire dans le DPE ?

Le coefficient d’énergie primaire (CEP) de l’électricité est un facteur de conversion utilisé dans le calcul du Diagnostic de performance énergétique (DPE). Il traduit l’énergie consommée dans un logement en énergie primaire — c’est-à-dire l’énergie mobilisée depuis la centrale jusqu’à la prise pour produire cette électricité. Plus ce coefficient est élevé, plus les logements chauffés à l’électricité obtiennent une mauvaise note au DPE, indépendamment de leur consommation réelle.

Ce mécanisme pénalisait historiquement les biens équipés de convecteurs, de radiateurs à inertie ou de pompes à chaleur. Le mix électrique français, majoritairement nucléaire et donc faiblement carboné, justifiait de longue date une révision à la baisse de ce coefficient.

La réforme du 1er janvier 2026 : un premier rééquilibrage

L’arrêté du 13 août 2025, publié au Journal officiel, a abaissé le coefficient de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026. Cette première révision a permis à environ 850 000 logements d’améliorer mécaniquement leur étiquette DPE, dont une partie significative est sortie du statut de passoire thermique (classe F ou G) sans réaliser de travaux.

Pour les bailleurs propriétaires de biens classés G — interdits à la relocation depuis le 1er janvier 2025 pour les plus énergivores — cette revalorisation automatique a pu rétablir une conformité locative, parfois sans intervention. C’est ce même mécanisme que le projet de 2027 entend prolonger.

Le projet 2027 : un nouveau coefficient à 1,7 en examen

Un nouveau projet d’arrêté prévoit d’abaisser encore le coefficient de 1,9 à 1,7 au 1er janvier 2027. Soumis à l’avis du Conseil Supérieur de l’Énergie le 23 juillet 2026, ce texte est, à la date de publication de cet article, un projet et non un arrêté définitif.

Selon l’étude d’impact jointe au dossier :

• environ 300 000 résidences principales sortiraient des classes F ou G au niveau national ;
• dans le seul parc locatif privé, environ 125 000 logements bénéficieraient d’une reclassification automatique, représentant une réduction d’environ 14 % du nombre de passoires thermiques dans ce segment ;
• aucun travail de rénovation ne serait nécessaire, et la mise à jour de l’étiquette serait gratuite via l’Observatoire DPE-Audit de l’ADEME.

À retenir : si le projet d’arrêté est adopté, 125 000 logements locatifs privés sortiraient mécaniquement des classes F ou G au 1er janvier 2027, selon l’étude d’impact officielle — sans que leurs propriétaires n’aient à engager de travaux ni à payer un nouveau diagnostic.

Ce que cela change concrètement pour les bailleurs

Pour un bailleur propriétaire d’un bien chauffé à l’électricité, ce projet d’arrêté pourrait avoir plusieurs conséquences directes si l’arrêté est publié avant fin 2026 :

• Un logement actuellement classé G ou F pourrait passer en E ou D, rendant à nouveau possible sa mise en location si son interdiction était liée uniquement au calcul DPE et non à des défauts structurels ;
• La valeur locative pourrait progresser : une meilleure étiquette permet, dans certaines zones tendues, de réviser le loyer lors d’une relocation ;
• Les obligations de travaux prévues à court terme pourraient être différées pour les biens qui franchissent le seuil de conformité grâce au seul reclassement.

Ce projet ne supprime pas les obligations réglementaires futures. Le calendrier légal reste inchangé : les logements classés E seront interdits à la location à partir du 1er janvier 2028, et les logements classés D ou moins performants à partir du 1er janvier 2034. Le reclassement mécanique peut offrir un répit, non une exemption.

Tableau — Évolution du coefficient DPE de l’électricité et impacts estimés

Ce que nous recommandons de surveiller

Pour les bailleurs qui envisagent d’investir dans un bien chauffé à l’électricité, l’adoption de ce projet d’arrêté constitue un facteur à intégrer dans le calcul de rentabilité. Nous vous conseillons de suivre la publication de l’arrêté définitif au Journal officiel, attendue dans les semaines suivant l’avis du Conseil Supérieur de l’Énergie.

En parallèle, pour les biens neufs ou rénovés, le statut du bailleur privé (dispositif Jeanbrun) — entré en vigueur le 21 février 2026 — propose un mécanisme d’amortissement fiscal (entre 3,5 % et 5,5 % selon le niveau de loyer) qui s’articule avec les exigences DPE actuelles. Pour comprendre comment ces critères énergétiques influencent le choix d’un investissement, consultez notre guide sur le choix entre neuf et ancien dans le cadre du dispositif Jeanbrun.

Pour évaluer les points de vigilance liés au DPE dans votre stratégie d’investissement, notre page risques et limites du dispositif Jeanbrun en dresse un panorama complet. Vous pouvez également simuler votre gain fiscal ou tester votre éligibilité pour affiner votre projet.