Passoires thermiques F et G : ce que prévoit le projet de loi Relance Logement pour les bailleurs
À jour au 3 juillet 2026
Depuis le 1er janvier 2025, la mise en location d’un logement classé G (nouveau bail) est interdite en France. Le projet de loi « Relance et décentralisation du logement » (texte n° 801), présenté en Conseil des ministres le 24 juin 2026 et examiné par le Sénat à partir du 7 juillet, prévoit une dérogation : les bailleurs de logements F et G pourraient à nouveau mettre leur bien en location, à condition de s’engager contractuellement à rénover dans un délai fixé. Selon les estimations du gouvernement, environ 700 000 logements seraient concernés.
L’interdiction progressive de louer les logements énergivores
L’interdiction de louer les passoires thermiques s’applique par étapes. Depuis le 1er janvier 2025, tout nouveau bail sur un logement classé G est interdit. L’interdiction s’étendra aux logements classés F à compter du 1er janvier 2028. Les baux en cours ne sont pas résiliés automatiquement, mais leur renouvellement peut être bloqué si le DPE du logement n’est pas amélioré.
Cette trajectoire, inscrite dans la loi Climat et Résilience de 2021, représente un risque croissant pour les propriétaires bailleurs qui n’ont pas encore engagé de travaux de rénovation énergétique.
Le mécanisme de location sous engagement de travaux
Le projet de loi crée un dispositif inédit : un bailleur dont le logement est classé F ou G pourrait le remettre en location immédiatement, à condition de signer un contrat formel avec une entreprise de rénovation. Ce contrat précise l’objectif à atteindre (sortir de la classe F ou G) et le délai accordé.
| Critère | Règle en vigueur | Mesure prévue par le projet de loi |
|---|---|---|
| Logement classé G — nouveau bail | Interdit depuis le 1er janvier 2025 | Location possible avec engagement de rénovation signé |
| Logement classé F — nouveau bail | Interdiction prévue au 1er janvier 2028 | Location maintenue sous engagement de rénovation |
| Délai pour une maison individuelle | — | 3 ans à compter de la signature du contrat |
| Délai pour un appartement en copropriété | — | 5 ans à compter de la signature du contrat |
| Contrôle de l’avancement des travaux | Aucun mécanisme dédié | Suivi assuré par l’ADEME |
| Non-respect de l’engagement | Interdiction de louer immédiate | Pénalités financières + rétablissement de l’interdiction |
Les obligations concrètes et les risques pour le bailleur
Ce mécanisme, s’il est adopté, imposera plusieurs obligations précises :
- Signer un contrat avec un artisan ou une entreprise qualifiée RGE (Reconnu Garant de l’Environnement)
- Formaliser l’objectif de performance à atteindre : sortir le logement de la classe F ou G dans le délai imparti
- Informer le locataire de l’état énergétique du bien et de l’engagement de rénovation pris
- En cas de non-respect du délai ou de l’objectif : s’exposer à des pénalités financières et à l’interdiction immédiate de relouer
Les aides existantes — MaPrimeRénov’ (éligible pour les logements F et G en rénovation globale) et les Certificats d’économies d’énergie (CEE) — resteraient mobilisables pour financer les travaux.
Enjeu clé : Selon les estimations du gouvernement, environ 700 000 logements classés F ou G pourraient retourner sur le marché locatif grâce à ce mécanisme si le projet de loi est adopté. Ce retour contribuerait à desserrer la pression sur l’offre locative dans de nombreuses villes françaises.
Ce que ce texte change pour un investisseur
Un investisseur qui acquiert un bien classé F ou G pourrait, si la loi est promulguée, en louer immédiatement les murs sans attendre la fin des travaux — à condition d’avoir signé le contrat de rénovation avant la première mise en location.
Cette logique rejoint celle du statut du bailleur privé (dispositif Jeanbrun), qui ouvre un amortissement modulé selon l’effort social consenti sur les logements anciens rénovés. Les conditions d’éligibilité au dispositif Jeanbrun prévoient notamment des exigences de performance énergétique pour les biens anciens. Pour affiner sa stratégie patrimoniale, la comparaison entre neuf et ancien reste une étape incontournable. Les risques et limites du dispositif liés à la rénovation méritent également d’être anticipés avant tout investissement.
Où en est le texte et quel calendrier ?
Le projet de loi « Relance et décentralisation du logement » (texte n° 801, session 2025-2026) a été déposé au Sénat le 25 juin 2026. La commission des affaires économiques du Sénat a adopté son rapport (n° 834) le 1er juillet 2026, enrichi de 20 amendements des rapporteurs Dominique Estrosi Sassone et Amel Gacquerre. L’examen en séance publique au Sénat est prévu à partir du 7 juillet 2026.
Les dispositions relatives aux passoires thermiques n’entreront en vigueur qu’après la promulgation de la loi : en l’état du calendrier parlementaire, elles ne sont pas encore applicables. Nous vous invitons à suivre l’évolution du texte avant tout engagement.
Questions fréquentes
Puis-je louer un logement classé G en 2026 ?
Non. La location d'un logement classé G est interdite depuis le 1er janvier 2025 pour tout nouveau bail. Le projet de loi Relance Logement prévoit une dérogation conditionnelle à un engagement de rénovation, mais ce texte n'est pas encore adopté à ce jour.
Combien de temps ai-je pour rénover si la loi Relance Logement est adoptée ?
Selon le projet de loi examiné au Sénat en juillet 2026, le délai de rénovation serait de 3 ans pour une maison individuelle et de 5 ans pour un appartement en copropriété, à compter de la signature du contrat de rénovation.
Quelles sanctions si l'engagement de rénovation n'est pas respecté ?
Le texte prévoit des pénalités financières et le rétablissement immédiat de l'interdiction de louer si l'objectif de sortie de classe F ou G n'est pas atteint dans le délai imparti.
Sources
Cet article a une vocation informative et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé.