Encadrement des loyers à la relocation en zones tendues : les règles applicables dès le 1er août 2026

Un nouveau décret reconduit le plafonnement des loyers à la relocation

Publié au Journal officiel du 22 juillet 2026, le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026 reconduit pour une année supplémentaire le mécanisme de limitation des loyers dans les zones tendues. Ce dispositif s’applique à tous les baux de résidence principale conclus ou renouvelés entre le 1er août 2026 et le 31 juillet 2027 dans les 28 agglomérations concernées par l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989.

En pratique, un propriétaire bailleur qui remet un logement sur le marché dans ces territoires ne peut pas demander un loyer supérieur à celui versé par le locataire précédent. Ce mécanisme, renouvelé chaque été, vise à freiner les hausses de loyer liées à la rotation locative dans les marchés où la demande excède l’offre.

Le principe : le loyer de relocation est plafonné au loyer sortant

Dans les 28 agglomérations reconnues en zone tendue, le loyer d’un nouveau bail ne peut pas dépasser le dernier loyer effectivement versé par le locataire sortant, déduction faite, le cas échéant, de la révision annuelle selon l’indice de référence des loyers (IRL). Ce plafond s’applique aussi bien lors d’un changement de locataire que lors d’un renouvellement de bail.

Ce mécanisme est distinct de l’encadrement des niveaux de loyers — dispositif local en vigueur dans certaines villes comme Paris, Bordeaux ou Lille — qui impose en parallèle un loyer de référence majoré calculé par un observatoire local des loyers. Dans les communes qui pratiquent les deux formes d’encadrement, le bailleur doit respecter les deux contraintes simultanément.

DPE F et G : aucune exception possible à compter du 1er août 2026

Pour les logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique, le décret du 20 juillet 2026 est sans équivoque : aucune dérogation n’est admise. Le loyer de relocation ne peut en aucun cas dépasser le dernier loyer du locataire précédent, même si le propriétaire estime le loyer manifestement sous-évalué, même s’il a réalisé des travaux depuis le départ du locataire sortant.

Les deux exceptions que la loi prévoit habituellement pour les relocations en zone tendue — la sous-évaluation du loyer et les travaux d’amélioration — sont entièrement inopérantes dès lors que le logement affiche une étiquette F ou G.

À retenir : Depuis le 1er août 2026, posséder un logement classé F ou G dans une zone tendue signifie que sa valeur locative ne peut plus progresser lors d’une remise sur le marché. Rénover pour atteindre au minimum la classe E est la seule voie pour retrouver la possibilité d’appliquer une exception légale. C’est dans ce contexte que le statut du bailleur privé (dispositif Jeanbrun) présente un intérêt renforcé pour les propriétaires engageant des travaux de rénovation.

Les exceptions maintenues pour les logements classés E ou mieux

Pour un logement dont le DPE est au minimum de classe E, deux exceptions restent applicables au principe d’encadrement de la relocation :

1. Le loyer manifestement sous-évalué : si le loyer pratiqué est significativement inférieur aux loyers du voisinage pour des logements comparables, le bailleur peut proposer une hausse, à condition de fournir des références de loyers similaires dans la même zone géographique et d’observer un délai de préavis renforcé vis-à-vis du locataire.
2. Les travaux d’amélioration : si des travaux ont été réalisés depuis le départ du dernier locataire, le loyer peut être majoré dans les limites et selon les modalités prévues par la réglementation, sous réserve de justificatifs.

Ces exceptions sont cumulables dans leur principe, mais chacune obéit à des conditions strictes de forme et de fond. L’absence d’un DPE au moins E prive le bailleur de tout recours à ces dérogations.

Tableau — Règles d’encadrement à la relocation selon la classe DPE (août 2026–juillet 2027)

Points de vigilance pour les bailleurs en zone tendue

Avant toute remise en location entre août 2026 et juillet 2027, plusieurs vérifications s’imposent :

• Identifier si le logement se situe bien dans l’une des 28 agglomérations soumises à ce décret
• Vérifier la classe DPE en cours de validité du logement
• Conserver une trace précise du dernier loyer versé par le locataire sortant (quittances ou avis d’échéance)
• Rassembler les justificatifs de travaux d’amélioration réalisés depuis le départ du précédent locataire (si applicable)
• Contrôler si la commune pratique également un encadrement des niveaux de loyers (loyer de référence majoré)

Ce que cela signifie pour votre stratégie d’investissement

Si votre logement est classé F ou G dans une zone tendue, la contrainte de relocation est désormais totale jusqu’à l’été 2027 : seule une rénovation permettant d’atteindre la classe E ou mieux rouvre l’accès aux exceptions légales d’augmentation de loyer. Cette situation renforce la logique d’investir dans la rénovation, en lien avec le fonctionnement détaillé du statut du bailleur privé, qui prévoit un mécanisme d’amortissement fiscal conditionné à un effort locatif.

Pour les investisseurs qui étudient une acquisition dans une zone tendue, l’encadrement de la relocation est une donnée structurante à intégrer dans le calcul de rendement locatif net. Nous vous recommandons d’utiliser notre simulateur de gain fiscal pour mesurer l’impact de ces contraintes sur la rentabilité du projet.

Pour aller plus loin, la lecture des conditions d’éligibilité au dispositif Jeanbrun permet de vérifier si votre bien et votre projet correspondent aux critères du statut du bailleur privé, et la comparaison entre le dispositif Jeanbrun et le LMNP offre une mise en perspective des régimes fiscaux disponibles.