Comparatifs
Quel dispositif pour quel projet ?
Le statut du bailleur privé n'est pas seul sur le terrain. Selon votre tranche d'imposition, selon que vous achetez ou détenez déjà, selon que vous avez ou non des revenus fonciers, un autre régime peut lui être nettement supérieur. Voici les comparaisons, sourcées, et sans masquer les cas où il perd.
Le tableau d’ensemble
| Dispositif | Nature de l’avantage | Ce qu’il rapporte | Engagement | Faut-il acheter ? |
|---|---|---|---|---|
| Statut du bailleur privé | Déduction en base sur les revenus fonciers | 3 à 5,5 % du prix par an selon le loyer consenti, dans la limite de 8 000 € par foyer fiscal | 9 ans | Oui, du 21/02/2026 au 31/12/2028 |
| Denormandie | Réduction d’impôt | 12, 18 ou 21 % du prix selon la durée, base plafonnée à 300 000 € | 6, 9 ou 12 ans | Oui, jusqu’au 31/12/2027, en commune éligible |
| Loc’Avantages | Réduction d’impôt | 15 à 65 % des loyers bruts selon le niveau et l’intermédiation | 6 ans | Non, sur un bien déjà détenu |
| Déficit foncier | Déduction de charges réelles sur le revenu global | Jusqu’à 10 700 € par an, 21 400 € pour certains travaux énergétiques | 3 ans | Non |
| LLI | Baisse du prix d’achat (TVA) | TVA à 10 % au lieu de 20 %, plus une créance liée à la taxe foncière | 20 ans d’exposition réelle | Oui, et via une société uniquement |
Les plafonds de loyer social et très social ne figurent pas dans ce tableau : ils sont fixés commune par commune et aucun barème par zone n’existe. Le sort du statut du bailleur privé au regard du plafonnement global des niches fiscales n’est pas établi à ce jour.
Les comparaisons en détail
- Dispositif Jeanbrun : faut-il investir dans le neuf ou dans l’ancien ? Taux d'amortissement plus élevés dans le neuf, travaux obligatoires dans l'ancien : comparatif des deux voies du statut du bailleur privé pour choisir la bonne stratégie.
- Dispositif Jeanbrun, Pinel, LMNP : quelles différences ? Réduction d'impôt, amortissement, meublé ou nu : ce qui distingue le statut du bailleur privé de l'ancien Pinel et du régime LMNP, pour bien comprendre le changement de logique.
- Jeanbrun ou Denormandie : lequel choisir pour un bien ancien ? Amortissement contre réduction d'impôt : ce qui sépare vraiment le statut du bailleur privé du dispositif Denormandie, et le profil pour lequel chacun l'emporte.
- Jeanbrun ou déficit foncier : lequel efface le plus d’impôt ? Le déficit foncier s'impute sur le revenu global, l'amortissement Jeanbrun seulement sur les revenus fonciers. Cette seule différence décide de la plupart des cas.
- Jeanbrun ou Loc’Avantages : faut-il acheter pour défiscaliser ? Loc'Avantages ne suppose aucune acquisition et paie un pourcentage des loyers ; le Jeanbrun exige un achat récent et paie un pourcentage du prix. Comparaison des deux logiques.
- Jeanbrun ou LLI : le logement intermédiaire est-il ouvert aux particuliers ? Le logement locatif intermédiaire exige une personne morale et immobilise vingt ans. Ce que cela change face au statut du bailleur privé, accessible en nom propre.
Trois cas où le statut du bailleur privé n’est pas le bon choix
Un site consacré à un dispositif a une pente naturelle : le présenter comme la réponse. Voici les situations, fréquentes, où il ne l’est pas.
- Vous n’avez pas encore de revenus fonciers. L’amortissement ne s’impute que sur cette catégorie. La première année, votre impôt ne bougera quasiment pas — alors que le déficit foncier mordrait immédiatement sur votre impôt sur le revenu.
- Votre tranche marginale est de 11 ou 30 %. Une déduction ne vaut que votre taux. Une réduction d’impôt vous rapportera davantage à effort égal.
- Vous achetez une maison. Le statut du bailleur privé exige un bâtiment d’habitation collectif. Le Denormandie et le déficit foncier, non.
Questions fréquentes sur le choix d’un dispositif
Quel dispositif choisit-on quand on paie peu d’impôt ?
Une réduction d'impôt, pas une déduction. Le Denormandie et Loc'Avantages accordent un pourcentage fixe, indépendant de votre tranche. L'amortissement du statut du bailleur privé, lui, ne vaut que votre taux d'imposition : en dessous de 30 % de tranche marginale, il perd presque mécaniquement.
Quel dispositif efface de l’impôt sur le salaire ?
Le déficit foncier, et lui seul parmi ceux comparés ici. Il s'impute sur le revenu global à hauteur de 10 700 € par an. L'amortissement du statut du bailleur privé ne s'impute que sur des revenus fonciers : sans revenus fonciers existants, son effet la première année est quasi nul.
Faut-il acheter un bien pour défiscaliser ?
Pas toujours. Loc'Avantages et le déficit foncier s'appliquent à un logement que vous détenez déjà. Le statut du bailleur privé et le Denormandie supposent une acquisition dans une fenêtre précise.
Peut-on cumuler ces dispositifs entre eux ?
Nous ne l'affirmons pour aucune combinaison : les règles de non-cumul n'ont pas été vérifiées sur les textes eux-mêmes. Une lecture du texte de Loc'Avantages suggère même que le cumul avec le statut du bailleur privé serait exclu sur un même logement. À faire trancher par un professionnel avant tout montage.