Marché de l'immobilier en 2026 : ce que le baromètre des notaires révèle pour les investisseurs locatifs

Le baromètre des Notaires de France publié le 25 juillet 2026 confirme une stabilisation du marché de l’immobilier ancien : 949 000 transactions cumulées sur douze mois à fin mai 2026, prix en légère hausse de 0,2 % sur un an au T1 2026. Pour un investisseur locatif, ce retour à l’équilibre signifie plus de marges de négociation et des conditions de financement nettement meilleures qu’au sommet du cycle précédent. Voici ce que ces chiffres signifient concrètement.

Les chiffres clés du baromètre T2 2026

Le baromètre des Notaires de France du 25 juillet 2026 montre un marché qui retrouve son rythme de croisière, sans excès ni retournement brutal. Deux indicateurs résument la situation : le volume des ventes repart, les prix se stabilisent.

Le volume de transactions a atteint 949 000 ventes en cumul annuel à fin mai 2026, soit une progression de +5,7 % sur un an. Ce rythme est plus mesuré qu’en début d’année (+11,4 % à fin février 2026), ce qui traduit une normalisation plutôt qu’un essoufflement. À titre de repère, le marché avait touché un point bas à 832 000 transactions en septembre 2024 ; nous en sommes donc nettement au-delà.

Les prix des logements anciens ont progressé de +0,2 % sur un an au T1 2026 en France métropolitaine. En Île-de-France, les appartements affichent +0,6 %. Les maisons franciliennes, elles, restent en légère décote. En province, les trajectoires divergent : Nantes, Marseille et Rennes repartent à la hausse, tandis que Bordeaux et Nice prolongent encore leur ajustement.

La correction des prix est-elle terminée ?

Oui, selon les Notaires de France. La phase de correction entamée courant 2022, après le pic historique de 1 251 000 transactions en août 2021, est considérée comme achevée. Les notaires décrivent un marché « redevenu celui des utilisateurs », dans lequel la négociation reprend sa place normale.

Cela ne signifie pas que les prix vont s’emballer : la demande reste sélective. Les acquéreurs privilégient désormais les biens offrant le meilleur équilibre entre performance énergétique, fonctionnalité et budget maîtrisé. Les logements à travaux lourds, ou dont le DPE est dégradé, peinent davantage à trouver preneur et continuent de se négocier avec décote.

949 000 logements anciens ont changé de main en France en cumul à fin mai 2026, soit l’équivalent des volumes de 2017–2018. Les Notaires de France parlent d’un « équilibre à préserver » — une reprise sans excès, favorable à l’investisseur patient.

Ce que ce contexte signifie pour le bailleur investisseur

Le tableau ci-dessous synthétise les données disponibles au moment de la publication :

La convergence entre la baisse des taux de crédit depuis le pic de 2023 et la stabilisation des prix crée une fenêtre favorable pour l’investisseur qui cherche à acquérir un bien à louer. La pression à la baisse sur les prix est moindre qu’il y a douze mois, mais sans retour à la flambée de 2020–2021.

Quel type de bien privilégier dans ce contexte ?

Les Notaires de France signalent un comportement d’achat de plus en plus sélectif : les acquéreurs arbitrent systématiquement en faveur de la performance énergétique. Pour le bailleur, cela se traduit par plusieurs priorités concrètes :

• Privilégier les biens avec un DPE A, B ou C, qui se louent plus facilement, à des loyers moins contraints par les plafonds d’encadrement.
• Intégrer le coût des travaux de rénovation énergétique dans la négociation du prix d’achat, notamment pour les logements classés D ou E.
• Éviter les passoires F et G sans visibilité sur les travaux : malgré les assouplissements envisagés par le projet de loi Relance Logement (actuellement en cours d’examen à l’Assemblée nationale), ces biens restent exposés à des contraintes locatives fortes.
• Regarder les marchés de province en phase de rebond (Nantes, Marseille, Rennes) plutôt que les marchés encore en ajustement.
• Vérifier la tension locative locale : un marché actif en volume n’est pas automatiquement tendu pour la location.

Dans ce contexte de stabilisation, le statut du bailleur privé (dispositif Jeanbrun) — applicable aux acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028 — offre un levier fiscal supplémentaire. L’amortissement modulé (3,5 %, 4,5 % ou 5,5 % par an selon l’effort consenti sur le loyer) améliore la rentabilité nette à partir de la première année. Pour simuler le gain fiscal du dispositif sur votre projet, notre outil prend en compte les paramètres actuels du marché.

Pour aller plus loin, notre guide sur le choix entre neuf et ancien pour votre investissement détaille comment tirer parti de ce contexte de marché selon la nature du bien visé. Vous pouvez également consulter notre comparatif sur les territoires où investir avec le dispositif et notre analyse de la rentabilité avec un exemple chiffré.