PLF 2027 : l'amortissement LMNP dans le texte — ce que les bailleurs meublés doivent retenir

Le projet de loi de finances pour 2027 (PLF 2027), enregistré sous le n° 3210 à l’Assemblée nationale le 1er octobre 2026, comporte un article 7 qui modifie en profondeur la fiscalité de la location meublée non professionnelle (LMNP) au régime réel BIC. Ce texte propose de plafonner l’amortissement déductible des locaux selon le type de meublé, et de mettre fin au report illimité des amortissements non déduits. Aucune de ces mesures n’est votée : nous décryptons ce que les bailleurs meublés doivent anticiper pendant les débats parlementaires, et ce que cette réforme ne change pas pour le statut du bailleur privé (dispositif Jeanbrun).

Ce que l’article 7 du PLF 2027 propose concrètement

L’article 7 du PLF 2027 plafonne la déduction de l’amortissement immobilier en LMNP au régime réel BIC à un taux maximal de 2,5 % par an et à 7 000 € par foyer fiscal et par an pour la location meublée classique. Pour les meublés de tourisme, les plafonds sont encore plus bas : 1,5 % et 5 000 €. Le texte prévoit également la fin du report des amortissements non déduits à partir du 1er janvier 2027.

Aujourd’hui, la loi ne fixe pas de plafond chiffré à l’amortissement LMNP au réel : le bien est amorti sur sa durée d’usage économique (entre 25 et 35 ans selon les composants), ce qui peut représenter plusieurs milliers, voire dizaines de milliers d’euros de déduction annuelle. L’article 7 introduit un double plafond — en taux et en montant absolu — qui réduirait mécaniquement cet avantage pour les patrimoines les plus importants.

Plafonds prévus selon le type de location meublée

L’article 7 distingue trois catégories, avec des niveaux de plafonnement différents et des exceptions pour certains établissements de services.

Ordre de grandeur : pour un appartement acquis 280 000 €, le plafond de 7 000 € correspond à un taux de 2,5 %, soit précisément le maximum autorisé pour la location classique. Au-delà de cette valeur, c’est le plafond en euros qui bloque la déduction. L’enjeu budgétaire est estimé par le gouvernement à 260 millions d’euros de recettes supplémentaires dès 2027, puis 330 millions d’euros à terme.

Sort des amortissements reportés accumulés avant 2027

Le report des amortissements — mécanisme qui permet de conserver les déficits LMNP non imputés pour les déduire les années suivantes — serait également modifié par le texte :

• Le stock d’amortissements non déduits constitués avant le 1er janvier 2027 resterait utilisable jusqu’au 31 décembre 2036, dans la limite de 50 % du résultat imposable résiduel de chaque exercice.
• Les amortissements générés à compter de 2027 ne seraient plus reportables : si le plafond empêche leur déduction totale sur l’année, l’excédent serait définitivement perdu.

Cette distinction est importante : les bailleurs LMNP disposant d’un stock d’amortissements reportés conserveraient une valeur fiscale, mais avec une contrainte annuelle forte (50 % du résultat imposable maximum). Ceux qui commencent à louer en 2027 ou après ne bénéficieraient pas du report.

Ce que cette réforme ne change pas

Trois points restent inchangés si le texte était adopté en l’état :

Le dispositif Jeanbrun concerne la location nue, pas le meublé. Le statut du bailleur privé (loi de finances 2026, promulguée le 20 février 2026) repose sur un amortissement fiscal modulé, applicable uniquement à la location nue conventionnée. Il n’est pas concerné par l’article 7 du PLF 2027. Pour comprendre les conditions d’éligibilité au dispositif Jeanbrun ou comparer Jeanbrun et LMNP, retrouvez nos guides dédiés.

Le régime micro-BIC reste inchangé. L’abattement forfaitaire applicable aux bailleurs meublés qui n’optent pas pour le réel n’est pas modifié par cet article. Seuls les loueurs meublés au régime réel BIC sont visés.

La location nue au régime réel foncier — avec son mécanisme de déficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 €/an — n’est pas concernée non plus.

Calendrier et points à surveiller avant le vote final

Le PLF 2027 suit un calendrier contraint : la Constitution prévoit 70 jours de délai global pour les deux chambres, ce qui amène à la mi-décembre 2026. L’Assemblée nationale examine le texte en première lecture à partir d’octobre, le Sénat ensuite, avec un vote définitif visé avant le 31 décembre 2026.

Plusieurs éléments restent à préciser au fil des débats :

• L’assiette exacte du taux (valeur vénale totale, valeur amortissable hors terrain, ou autre base)
• Les règles transitoires pour les biens déjà en cours d’amortissement avant 2027
• Les interactions avec le régime du loueur en meublé professionnel (LMP)

Nous suivrons l’avancement du dossier à l’Assemblée nationale et au Sénat. Pour simuler votre gain fiscal ou tester votre éligibilité au dispositif Jeanbrun, nos outils restent disponibles.