PLF 2027 : ce que le rapport Mattei–de Courson recommande pour la fiscalité des bailleurs
À jour au 13 août 2026
Le rapport n°3056 de l’Assemblée nationale, déposé le 8 juillet 2026, recommande de plafonner les taux d’amortissement pratiqués en location meublée au régime réel BIC et d’examiner d’autres niches immobilières. Ces pistes, si elles étaient reprises dans le PLF 2027, modifieraient le calcul de rentabilité de nombreux investisseurs. Voici ce qu’il faut retenir.
Un rapport parlementaire, pas encore une loi
Le rapport n°3056 est un document de commission d’enquête de l’Assemblée nationale, enregistré le 8 juillet 2026. Présidé par Jean-Paul Mattei et rapporté par Charles de Courson, il analyse l’imposition des plus hauts patrimoines et des revenus les plus élevés, et formule des recommandations susceptibles d’alimenter les travaux du PLF 2027. Ce rapport n’est ni une loi ni un projet de loi : aucune de ses recommandations ne crée d’obligation pour les propriétaires ou les investisseurs à ce jour.
Le PLF 2027 devra être déposé à l’Assemblée nationale au plus tard aux alentours du 7 octobre 2026, date à laquelle les mesures réellement retenues seront connues.
La recommandation n°8 : plafonner les amortissements LMNP
La recommandation n°8 du rapport propose de « fixer des taux d’amortissement plafonds pour la location meublée en régime réel BIC selon la nature du bien et ses composantes ». Aucun taux, aucune date d’entrée en vigueur et aucune règle transitoire ne sont encore précisés dans le rapport.
En régime réel BIC (LMNP et LMP), chaque composante du bien s’amortit selon sa durée de vie comptable, sans plafond légal. C’est précisément ce mécanisme que le rapporteur Charles de Courson qualifie de potentielle « suroptimisation fiscale ».
| Composante du bien | Durée d’amortissement usuelle | Taux annuel indicatif |
|---|---|---|
| Gros œuvre (structure) | 40 à 60 ans | 1,7 % à 2,5 % |
| Toiture | 20 à 30 ans | 3,3 % à 5,0 % |
| Installations techniques | 15 à 20 ans | 5,0 % à 6,7 % |
| Équipements et agencements | 10 à 15 ans | 6,7 % à 10,0 % |
| Mobilier | 5 à 10 ans | 10,0 % à 20,0 % |
Durées comptables usuelles pratiquées en LMNP réel BIC. Le rapport n°3056 recommande d’y fixer des plafonds légaux par composante — sans préciser les taux à ce stade.
Les autres pistes immobilières du rapport
Au-delà du LMNP, le rapport Mattei–de Courson explore plusieurs leviers fiscaux qui concernent les bailleurs et les investisseurs immobiliers :
- Plus-values immobilières : le rapport évoque une révision du barème des abattements pour durée de détention, afin de taxer la plus-value réelle corrigée de l’inflation plutôt qu’une plus-value nominale.
- IFI : une extension de l’Impôt sur la Fortune Immobilière aux actifs immobiliers « improductifs » est mentionnée — sans qu’une définition précise soit arrêtée.
- Loyers fictifs : la mise à disposition gratuite de logements entre proches est abordée comme une piste de rendement budgétaire.
Focus — Selon la FNAIM, seules 10 000 opérations d’investissement locatif privé ont été réalisées en 2025, cinq fois moins qu’avant la crise du logement. Toute mesure fiscale supplémentaire pèsera sur un parc locatif déjà fragilisé.
Le statut du bailleur privé : un amortissement légalement encadré et non visé
Le statut du bailleur privé (dispositif Jeanbrun) offre un amortissement défini par la loi de finances pour 2026 : 3,5 %, 4,5 % ou 5,5 % par an selon l’effort social consenti — loyer intermédiaire, social ou très social. Ces taux légaux sont inscrits dans la loi et ne sont pas visés par la recommandation n°8, qui cible exclusivement le régime réel BIC de la location meublée.
Contrairement au LMNP, le statut du bailleur privé porte sur la location nue, qui relève des revenus fonciers et non du régime BIC. C’est une distinction fondamentale que nous détaillons dans notre comparaison du Jeanbrun avec le LMNP.
Les investisseurs qui souhaitent sécuriser leur situation fiscale avant la présentation du PLF 2027 peuvent simuler le gain fiscal du dispositif Jeanbrun et vérifier leurs conditions d’éligibilité.
Le calendrier à surveiller d’ici décembre 2026
Plusieurs rendez-vous structureront l’agenda fiscal des bailleurs durant l’automne parlementaire :
- Vers le 7 octobre 2026 : dépôt du PLF 2027 à l’Assemblée nationale — premier texte officiel révélant les mesures immobilières retenues.
- 15 octobre 2026 : publication par l’INSEE de l’IRL T3 2026, référence pour les révisions de loyer d’octobre.
- Automne 2026 : examen du projet de loi Relance Logement par l’Assemblée nationale, qui pourrait assouplir les conditions d’accès au dispositif Jeanbrun dans l’ancien.
- 23 novembre 2026 : expiration de l’expérimentation d’encadrement des niveaux de loyers, dont l’avenir reste incertain.
Les recommandations du rapport Mattei–de Courson n’ont à ce jour aucune valeur contraignante : nous les suivrons de près et mettrons cet article à jour dès la publication du PLF 2027.
Questions fréquentes
Le rapport Mattei–de Courson est-il une loi ?
Non. Un rapport parlementaire est un document de travail qui formule des recommandations. Il n'a aucune valeur contraignante à ce jour. Les mesures évoquées dans le rapport n°3056 ne deviendront obligatoires que si elles sont reprises dans un texte de loi adopté par le Parlement.
Le plafonnement des amortissements LMNP s'appliquerait-il aux investissements déjà en cours ?
Le rapport n°3056 ne précise aucune règle transitoire. Si une mesure de plafonnement était adoptée dans le PLF 2027, son champ d'application — nouvelles acquisitions uniquement, ou ensemble du parc LMNP — serait défini dans le texte de loi lui-même, attendu pour début octobre 2026.
Quand le PLF 2027 sera-t-il présenté au Parlement ?
Le projet de loi de finances pour 2027 doit être déposé à l'Assemblée nationale au plus tard le premier mardi d'octobre 2026, soit aux alentours du 7 octobre 2026. C'est à cette date que les mesures fiscales immobilières retenues seront connues.
Sources
Cet article a une vocation informative et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé.