Rentrée parlementaire 2026 : loi logement et PLF 2027, ce que les bailleurs doivent suivre jusqu'en décembre

La rentrée parlementaire 2026 s’ouvre le 1ᵉʳ octobre avec deux textes importants pour les bailleurs privés encore en suspens : le projet de loi « Relance et décentralisation du logement », voté par le Sénat mais sans aucune date d’examen à l’Assemblée nationale au 4 septembre, et le projet de loi de finances pour 2027, dont les débats débuteront dès le 12 octobre. Ces deux textes peuvent modifier significativement le cadre fiscal et réglementaire de l’investissement locatif d’ici la fin de l’année.

La loi Relance Logement en attente : ce que signifie l’absence de date

Le projet de loi « visant la relance et la décentralisation du logement » (PJL n° 3058) a été adopté par le Sénat le 8 juillet 2026 et transmis à l’Assemblée nationale le 9 juillet. Au 4 septembre 2026, aucun rapport de commission n’a été déposé et aucune date de séance n’est affichée dans le calendrier des députés. La session parlementaire ordinaire étant suspendue depuis le 21 juillet, les débats à l’Assemblée ne peuvent reprendre qu’à partir du 1ᵉʳ octobre 2026 au plus tôt.

Ce délai ne signifie pas que le texte est abandonné. Le gouvernement a engagé la procédure accélérée, qui raccourcit la navette parlementaire mais ne garantit pas de vote définitif avant la fin de l’année. En pratique, la priorité donnée au PLF 2027 à partir de mi-octobre pourrait repousser l’examen de la loi logement à novembre ou décembre. Pour les investisseurs qui suivent ces évolutions, le statut du bailleur privé (dispositif Jeanbrun) reste fondé sur la loi de finances 2026 déjà promulguée — les règles actuelles s’appliquent pleinement, quelles que soient les navettes à venir.

Les dispositions du Sénat encore en attente d’adoption définitive

Le Sénat a enrichi le projet de loi de plusieurs dispositions favorables aux investisseurs locatifs qui ne sont pas encore en vigueur — elles restent conditionnées à un vote de l’Assemblée nationale.

• Extension de l’amortissement aux SCPI : les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) pourraient accéder au mécanisme d’amortissement du dispositif Jeanbrun, ce qui ouvrirait l’investissement locatif fiscal à ceux qui préfèrent la gestion déléguée.
• Location à un proche familial : la location à un parent ou allié jusqu’au deuxième degré serait autorisée, à condition que le locataire ne fasse pas partie du foyer fiscal du bailleur.
• Logements anciens : condition DPE D en lieu et place des travaux : la commission des finances a supprimé la quotité minimale de travaux requise et l’a remplacée par une condition unique — atteindre l’étiquette D au DPE — rendant l’éligibilité plus lisible. Pour comprendre les conditions d’éligibilité actuellement applicables, notre guide pratique détaille le cadre en vigueur.

À retenir Les assouplissements votés par le Sénat le 8 juillet 2026 — amortissement ouvert aux SCPI, location familiale, condition DPE D dans l’ancien — ne sont pas encore applicables. Ils ne le deviendront qu’après adoption définitive par l’Assemblée nationale et promulgation de la loi.

Le PLF 2027 : l’autre facteur d’incertitude

Le projet de loi de finances pour 2027 représente un second élément à surveiller pour les bailleurs. Ce texte budgétaire annuel, dont le dépôt est attendu fin septembre ou le 6 octobre 2026 au plus tard, peut théoriquement modifier les paramètres fiscaux de toutes les formes de location — revenus fonciers, LMNP, dispositif Jeanbrun.

L’examen à l’Assemblée nationale débutera en séance le 12 octobre 2026. Le vote solennel sur la première partie du PLF (recettes et équilibre budgétaire) est prévu le 20 octobre. L’ensemble du texte doit être voté par les députés le 17 novembre, avant transmission au Sénat pour vingt jours de débat, puis, en cas de désaccord, convocation d’une commission mixte paritaire en décembre. À ce stade, aucune mesure de remise en cause du dispositif Jeanbrun n’est annoncée dans les avant-projets connus. Pour mesurer le gain fiscal que représente le dispositif avec vos propres chiffres, notre simulateur permet de l’estimer rapidement.

Calendrier des échéances pour les bailleurs (automne–hiver 2026)

Points de vigilance pour préparer ses décisions

Quelques éléments pratiques à intégrer dans sa réflexion d’investissement pour les prochains mois :

• Ne pas attendre les assouplissements du Sénat pour décider d’un achat : les conditions actuelles du dispositif Jeanbrun permettent déjà un amortissement de 3,5 % à 5,5 % selon le niveau de loyer consenti. Ces taux sont en vigueur depuis le 21 février 2026 et ne sont pas remis en cause par les textes en cours.
• Anticiper les amendements PLF 2027 : les débats de mi-octobre peuvent introduire de nouveaux paramètres fiscaux, mais aussi des mesures en faveur de l’investissement locatif. Suivre les actualités de la commission des finances de l’Assemblée nationale à partir du 12 octobre.
• Ne pas confondre les textes : la loi Relance Logement porte sur le droit du logement (conditions de location, DPE, travaux) tandis que le PLF 2027 porte sur la fiscalité. Ce sont deux navettes distinctes, avec des calendriers différents.

Pour comprendre le fonctionnement détaillé du statut applicable dès aujourd’hui, notre guide pratique détaille les règles issues de la loi de finances 2026 — le socle juridique qui reste stable quelle que soit l’issue des débats parlementaires à venir.