Loi Relance Logement : ce que le Sénat a modifié pour les bailleurs en juillet 2026

Le projet de loi « Relance et décentralisation du logement » est un texte législatif porté par le ministre du Logement Vincent Jeanbrun, qui vise à relancer la construction neuve, faciliter la rénovation énergétique et remettre en location les logements classés F ou G actuellement interdits de commercialisation. Le Sénat a adopté ce texte en première lecture le 8 juillet 2026, avec des modifications importantes qui renforcent la protection des bailleurs privés.

Un vote en première lecture, une loi qui prend forme

Le Sénat a voté le projet de loi Relance et décentralisation du logement en première lecture le 8 juillet 2026. Le texte doit encore être examiné par l’Assemblée nationale à la rentrée de septembre 2026, pour une promulgation espérée avant la fin de l’année.

Ce vote marque une avancée décisive dans le calendrier législatif. Le texte avait été présenté en Conseil des ministres le 24 juin 2026 et examiné par le Sénat à partir du 7 juillet. Si l’Assemblée nationale adopte le texte sans modification majeure, la loi peut être promulguée rapidement. Dans le cas contraire, une commission mixte paritaire (CMP) sera réunie pour harmoniser les versions. Pour les investisseurs en location longue durée, le cœur du dispositif reste le statut du bailleur privé (dispositif Jeanbrun), que le texte renforce.

Ce que le Sénat a modifié pour les propriétaires bailleurs

Les sénateurs ont apporté trois modifications significatives au texte initial : une clause d’exemption de travaux si leur coût dépasse 50 % de la valeur vénale du bien, une simplification des autorisations pour les protections solaires, et l’inclusion du confort d’été dans la définition légale de la rénovation énergétique performante.

La clause d’exemption pour travaux disproportionnés

Lorsque le coût de rénovation énergétique d’un logement classé F ou G dépasse 50 % de sa valeur vénale, le bailleur est dispensé de l’obligation de travaux pour continuer à louer. Les sénateurs ont qualifié cette situation de « coût manifestement disproportionné ». Cette disposition protège les propriétaires de biens très dégradés — maisons rurales anciennes, logements de faible valeur vénale — pour lesquels une rénovation complète serait économiquement impossible, sans pour autant les exposer à une interdiction définitive de location.

ABF : de l’avis conforme à l’avis simple pour les protections solaires

Les sénateurs ont transformé l’avis conforme des Architectes des bâtiments de France (ABF) en avis simple pour l’installation de volets roulants, stores ou brise-soleil extérieurs. En secteur sauvegardé ou aux abords d’un monument historique, l’accord préalable de l’ABF — parfois long à obtenir et susceptible de refus — constituait un frein concret pour les bailleurs souhaitant améliorer le confort thermique de leur bien. Le passage à l’avis simple signifie que le propriétaire peut réaliser les travaux même si l’ABF émet un avis défavorable.

Confort d’été désormais comptabilisé dans la rénovation énergétique

Le Sénat a élargi la définition légale de la « rénovation énergétique performante » pour inclure explicitement le confort d’été. Les travaux réduisant les surchauffes estivales — isolation des toitures terrasses, protections solaires, ventilation traversante — pourront désormais être intégrés aux plans pluriannuels de travaux obligatoires des copropriétés et comptabilisés dans les critères de performance énergétique.

Les mesures clés confirmées par les sénateurs

Le Sénat a confirmé les cinq grands axes du texte gouvernemental — réouverture conditionnelle des passoires à la location, renforcement du dispositif Jeanbrun, décentralisation, rénovation énergétique et confort d’été — tout en y intégrant ses propres amendements. Le tableau suivant récapitule les mesures principales et leurs implications pour les bailleurs.

Ce que cela signifie concrètement pour un investisseur

Pour un investisseur en location longue durée, l’adoption sénatoriale stabilise les grandes lignes du futur cadre légal : les règles sur les passoires, les simplifications administratives et les outils de rénovation sont désormais suffisamment lisibles pour préparer une acquisition.

Voici les points d’attention à ce stade :

• Passoire thermique en portefeuille : documentez le coût de rénovation (devis certifiés, estimation notariale) pour vérifier si la clause d’exemption à 50 % de la valeur vénale peut s’appliquer à votre situation.
• Zone protégée : la simplification de l’accord ABF pour les protections solaires facilite l’amélioration thermique du bien et renforce son attractivité locative sans procédure administrative lourde.
• Copropriété : les travaux de confort d’été peuvent désormais être intégrés dans les plans pluriannuels obligatoires — un levier supplémentaire pour améliorer la performance énergétique de l’immeuble.
• Décision d’achat : la loi n’est pas encore définitive ; utilisez notre simulateur et vérifiez les conditions d’éligibilité actuelles avant de prendre un engagement.

À retenir : voté au Sénat le 8 juillet 2026, le projet de loi Relance Logement contient des assouplissements notables pour les bailleurs — exemption à 50 % de la valeur vénale, ABF simplifié, confort d’été. Le texte doit encore passer à l’Assemblée nationale à la rentrée de septembre 2026. Pour comprendre le fonctionnement du statut applicable dès aujourd’hui, consultez notre guide sur le statut du bailleur privé et les plafonds de loyer en vigueur.