TVLH 2027 : la nouvelle taxe sur les logements vacants expliquée aux bailleurs

La TVLH (Taxe sur la Vacance des Locaux d’Habitation) est une nouvelle taxe créée par la loi de finances 2026, codifiée à l’article 1406 bis du CGI, qui entre en vigueur le 1er janvier 2027. Elle remplace en un seul dispositif la TLV — applicable automatiquement en zones tendues — et la THLV, que certaines communes appliquaient de façon facultative. Tout propriétaire d’un logement laissé vide doit désormais anticiper ce changement, d’autant que les communes hors zones tendues disposent jusqu’au 1er octobre 2026 pour délibérer.

Ce qu’est la TVLH et pourquoi elle change

La TVLH (Taxe sur la Vacance des Locaux d’Habitation) cible les logements non meublés, habitables, mais effectivement inoccupés au 1er janvier de l’année d’imposition. Elle est codifiée à l’article 1406 bis du CGI, créé par l’article 108 de la loi de finances 2026. Les résidences principales ne sont jamais concernées par ce dispositif.

Par rapport au régime antérieur, la réforme durcit deux aspects : les taux maximaux autorisés sont plus élevés et la portée territoriale s’élargit aux communes qui ne pouvaient pas appliquer la THLV. La taxe est assise sur la valeur locative cadastrale du bien — une valeur administrative fixée par l’administration fiscale, généralement inférieure au loyer de marché, qui peut toutefois représenter plusieurs centaines d’euros par an pour un appartement en zone tendue.

Qui est concerné en 2027 ?

En zone tendue (environ 3 700 communes classées en zones A, A bis et B1 du dispositif logement), la TVLH s’applique automatiquement à tout logement vacant depuis au moins un an au 1er janvier 2027, sans qu’aucune délibération municipale ne soit nécessaire. Hors zone tendue, la taxe reste facultative : la commune ou l’EPCI compétent doit délibérer avant le 1er octobre 2026 pour l’instaurer à compter de 2027.

À retenir : Les communes qui appliquaient l’ancienne THLV ne basculent pas automatiquement vers la TVLH. Pour maintenir une fiscalité sur les logements vacants de leur territoire, elles doivent adopter une nouvelle délibération avant le 1er octobre 2026 — à défaut, leurs logements vacants ne seront plus taxés en 2027.

Barème : taux et conditions par situation

Le taux de la TVLH en zone tendue est de 17 % de la valeur locative cadastrale la première année de vacance, puis 34 % à partir de la deuxième année consécutive. Une délibération communale de majoration peut porter le taux jusqu’à 60 %. Le tableau ci-dessous résume les principaux cas.

Comment éviter la TVLH

Deux situations dispensent le propriétaire de la taxe, quelle que soit la zone :

• Le logement a été occupé au moins 90 jours consécutifs au cours de l’année civile — la période de vacance est alors interrompue légalement et le compteur repart à zéro.
• La vacance est involontaire : travaux rendant le logement inhabitable, succession en cours de règlement, bien mis en vente à un prix de marché sans preneur. Dans ces cas, le propriétaire peut contester l’imposition auprès des services fiscaux en apportant les justificatifs nécessaires.

La solution la plus efficace reste de remettre le bien en location. Un logement régulièrement occupé ne déclenche plus la taxe, et les revenus locatifs générés compensent largement ce que coûterait une vacance prolongée.

Ce que les bailleurs doivent faire maintenant

Pour les propriétaires d’un logement vide dans une commune hors zone tendue, la priorité est de vérifier si la commune envisage de délibérer avant le 1er octobre 2026 — après cette date, aucune TVLH ne sera due dans cette commune pour l’année 2027. Les délibérations prises chaque année avant le 1er octobre valent pour l’année suivante.

Pour ceux qui envisagent d’investir dans le locatif, la comparaison est frappante : subir 34 % de taxe sur la valeur locative d’un bien vide ou bénéficier d’un amortissement annuel jusqu’à 5,5 % de la valeur du même bien grâce au statut du bailleur privé (dispositif Jeanbrun). Notre simulateur permet d’évaluer le gain fiscal en quelques clics. Pour vérifier si vous remplissez les conditions, consultez les critères d’éligibilité au dispositif Jeanbrun. Une analyse complète des contraintes à anticiper est disponible dans notre guide des risques et limites du dispositif.