Deuxième hausse de la BCE en 2026 : ce que le relèvement du 10 septembre change pour votre crédit locatif

Le 10 septembre 2026, la Banque centrale européenne (BCE) a relevé ses trois taux directeurs de 25 points de base, portant le taux de dépôt à 2,50 %. C’est la deuxième hausse de l’année 2026, applicable dès le 16 septembre. Ce revirement après la pause du 23 juillet intervient dans un contexte d’inflation persistante en zone euro, alimentée par la remontée des prix de l’énergie liée aux tensions au Moyen-Orient. Pour les bailleurs qui envisagent un financement locatif, les barèmes de crédit immobilier devraient continuer à se renchérir progressivement d’ici la fin 2026, avec un retour vers 4 % sur 20 ans envisagé par plusieurs courtiers et analystes.

Une deuxième hausse surprise après la pause estivale

Le 10 septembre 2026, le Conseil des gouverneurs de la BCE a voté une hausse de 25 points de base de ses trois taux directeurs, effective le 16 septembre. Ce revirement tranche avec la décision du 23 juillet 2026, où la BCE avait maintenu ses taux inchangés après la première hausse de juin.

La persistance de l’inflation explique ce changement de cap. Les prix de l’énergie ont fortement progressé pendant l’été 2026, sous l’effet des tensions géopolitiques au Moyen-Orient, ravivant les pressions inflationnistes dans la zone euro. Dans ses nouvelles projections publiées le 10 septembre, la BCE prévoit une inflation moyenne de 3,0 % sur l’ensemble de 2026 en zone euro, soit un niveau encore sensiblement supérieur à l’objectif de 2 %. La prochaine réunion du Conseil des gouverneurs est fixée au 29 octobre 2026.

Les nouveaux taux directeurs BCE au 16 septembre 2026

Au 16 septembre 2026, les trois taux directeurs de la BCE atteignent leur plus haut niveau de l’année. Le taux de dépôt s’établit à 2,50 %, le taux de refinancement principal à 2,65 % et le taux de prêt marginal à 2,90 %, soit une hausse de 0,25 point pour chacun par rapport aux niveaux maintenus lors de la pause du 23 juillet 2026.

Le tableau ci-dessous présente l’évolution des taux directeurs et de l’OAT 10 ans, la référence obligataire française sur laquelle les banques calent leurs barèmes de crédits immobiliers à taux fixe.

Sources : BCE, déclaration du 10 septembre 2026 ; niveaux OAT relevés par les courtiers en septembre 2026.

Ce que cela change concrètement sur les taux de crédit immobilier

La hausse des taux directeurs BCE ne se répercute pas automatiquement à hauteur de 0,25 point sur les crédits immobiliers. Les barèmes bancaires de septembre avaient en grande partie anticipé la décision : les taux moyens relevés par les courtiers début septembre 2026 s’établissaient à 3,28 % sur 15 ans, 3,40 % sur 20 ans et 3,50 % sur 25 ans, en légère hausse par rapport à la pause estivale.

La pression principale vient de l’OAT 10 ans, dont la progression de 0,30 point entre mai et septembre 2026 pousse les établissements bancaires à réviser leurs grilles tarifaires. Les meilleurs profils — revenus stables, apport solide, dossier complet — peuvent encore accéder à des taux à partir de 3,06 % sur 15 ans et 3,22 % sur 20 ans. Mais la deuxième hausse BCE devrait entraîner une révision progressive supplémentaire dans les prochaines semaines.

À retenir : Plusieurs courtiers et analystes anticipent un retour des taux immobiliers vers 3,70 % à 4,00 % sur 20 ans avant la fin 2026. Par rapport aux barèmes de septembre (3,40 % sur 20 ans), un passage à 4 % représenterait une mensualité supérieure d’environ 75 à 90 € pour un emprunt de 250 000 €, soit un surcoût de 18 000 à 21 600 € sur la durée totale du crédit.

Ce que les bailleurs qui envisagent un investissement doivent anticiper

La remontée des taux de crédit ne supprime pas l’intérêt d’un investissement locatif structuré autour du statut du bailleur privé (dispositif Jeanbrun). L’avantage fiscal reste stable quelle que soit l’évolution des taux BCE, et la fenêtre d’acquisition est ouverte jusqu’au 31 décembre 2028.

Plusieurs points méritent l’attention des bailleurs en cours de projet :

• L’avantage fiscal reste inchangé : le dispositif Jeanbrun permet un amortissement de 3,5 % à 5,5 % selon le niveau de loyer pratiqué, sur 80 % du prix d’acquisition, pendant 12 ans. Ce levier fiscal ne dépend pas des décisions de la BCE.
• La rentabilité nette intègre le coût du crédit : un taux à 3,70 % au lieu de 3,40 % sur 20 ans réduit la rentabilité nette de 0,2 à 0,4 point selon le montant emprunté. Notre simulateur du dispositif Jeanbrun intègre le paramètre du taux de crédit pour mesurer cet impact sur votre projet.
• La fenêtre de financement favorable se resserre : les projets bouclés avant la prochaine révision de barème bénéficieront de conditions plus avantageuses. La prochaine réunion BCE (29 octobre 2026) pourrait conduire à un troisième relèvement.
• La comparaison entre location nue sous Jeanbrun et LMNP dépend en partie du coût de financement : notre comparatif Jeanbrun / Pinel / LMNP permet d’arbitrer selon votre situation fiscale et votre taux d’emprunt.
• Les plafonds de loyers et de ressources encadrant le dispositif Jeanbrun restent inchangés par la décision BCE : retrouvez-les dans notre guide des plafonds de loyer et de ressources.