Logements HLM et dispositif Jeanbrun : le décret du 25 août 2026 ouvre une nouvelle voie d'investissement
À jour au 18 septembre 2026
Le dispositif Jeanbrun, ou statut du bailleur privé, est ouvert depuis le 21 février 2026 aux investisseurs qui achètent un logement neuf et s’engagent à le louer à loyer encadré pendant 12 ans. Un décret publié le 25 août 2026 élargit le périmètre des vendeurs possibles : les organismes d’habitation à loyer modéré (OHLM) peuvent désormais vendre les logements qu’ils produisent à des particuliers souhaitant investir dans ce cadre. C’est une nouvelle voie d’accès, jusqu’ici fermée, vers le statut du bailleur privé (dispositif Jeanbrun).
Ce que permet le décret n° 2026-826 du 25 août 2026
Le décret n° 2026-826 du 25 août 2026 adapte les conditions de vente des logements produits par les organismes d’habitation à loyer modéré (OHLM) à des personnes physiques qui s’engagent à les louer dans les conditions du dispositif Relance Logement. En clair : un bailleur social peut désormais vendre un logement neuf qu’il a construit à un investisseur particulier, à condition que cet acheteur respecte les règles du dispositif Jeanbrun — loyer encadré, engagement de 12 ans, régime réel simplifié.
Avant ce décret, la production des OHLM était exclusivement destinée à la location sociale gérée par l’organisme lui-même ou à l’accession à la propriété pour occupation personnelle. Ce texte crée une troisième voie : la vente à des investisseurs locatifs privés.
Le mécanisme fiscal applicable : trois niveaux d’amortissement
Les taux d’amortissement du dispositif Jeanbrun s’appliquent de la même façon, quelle que soit l’origine du logement — promoteur privé ou OHLM. Ils sont fixés par la loi de finances 2026 et dépendent du niveau de loyer pratiqué.
| Niveau de loyer | Taux d’amortissement annuel | Engagement locatif | Régime fiscal |
|---|---|---|---|
| Loyer intermédiaire | 3,5 % | 12 ans minimum | Régime réel simplifié |
| Loyer social | 4,5 % | 12 ans minimum | Régime réel simplifié |
| Loyer très social | 5,5 % | 12 ans minimum | Régime réel simplifié |
| Logement ancien avec travaux (≥ 30 % du prix) | 3,5 %, 4,5 % ou 5,5 % selon loyer | 12 ans minimum | Régime réel simplifié |
| Acquisition hors dispositif Jeanbrun | — | — | Régime micro-foncier ou réel classique |
Ces taux sont légalement exacts et s’appliquent à la valeur du bâti (hors terrain). Plus le loyer est social, plus l’amortissement est élevé — c’est le principe de modulation sociale au cœur du dispositif.
Ce que change concrètement ce canal pour les investisseurs
À retenir : les OHLM produisent des logements conformes aux normes de construction les plus récentes (RE2020 pour les permis déposés après juillet 2022). Un investisseur Jeanbrun qui achète auprès d’un OHLM bénéficie d’un bien neuf sans risque de non-conformité énergétique, ce qui sécurise ses 12 ans d’engagement.
Plusieurs éléments distinguent ce canal de l’achat classique auprès d’un promoteur privé :
- Qualité constructive : les OHLM opèrent sous contrôle public et suivent des cahiers des charges stricts — le logement livré est conforme aux normes en vigueur.
- Loyers encadrés d’emblée : les OHLM sont habitués à travailler avec des loyers sociaux et intermédiaires, ce qui facilite la mise en conformité avec les plafonds du dispositif Jeanbrun. Pour en connaître les plafonds de loyer et de ressources applicables, consultez notre guide dédié.
- Localisation : les OHLM construisent souvent en zone tendue, là où la demande locative est la plus soutenue.
- Calendrier et disponibilité : l’offre dépend de chaque organisme et n’est pas systématique — les investisseurs intéressés devront se rapprocher directement des OHLM de leur secteur.
Pour comprendre en détail le fonctionnement du statut du bailleur privé et évaluer si ce nouveau canal correspond à votre situation, notre guide expose l’ensemble des mécanismes fiscaux.
Ce que les investisseurs doivent vérifier avant de signer
L’achat d’un logement HLM dans le cadre du dispositif Jeanbrun obéit aux mêmes règles que tout autre investissement Jeanbrun. Les conditions d’éligibilité au dispositif sont à vérifier point par point :
- Le logement doit être acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
- L’investisseur doit opter pour le régime réel simplifié des revenus fonciers — la bascule est automatique.
- Le loyer pratiqué doit respecter les plafonds fixés par décret selon la zone géographique et le niveau social choisi.
- L’engagement de location est de 12 ans minimum.
Avant de s’engager, testez votre éligibilité sur notre simulateur pour estimer le gain fiscal annuel selon votre tranche d’imposition et le niveau de loyer envisagé.
Questions fréquentes
Les logements produits par des organismes HLM sont-ils éligibles au dispositif Jeanbrun ?
Oui, depuis le décret n° 2026-826 du 25 août 2026. Les organismes d'habitation à loyer modéré (OHLM) peuvent vendre les logements qu'ils produisent à des investisseurs particuliers qui s'engagent à louer dans les conditions du dispositif Jeanbrun pendant au moins 12 ans.
Quels taux d'amortissement s'appliquent à un logement HLM acheté dans le cadre du dispositif Jeanbrun ?
Les taux sont identiques au reste du dispositif : 5,5 % par an pour un loyer très social, 4,5 % pour un loyer social et 3,5 % pour un loyer intermédiaire. L'engagement minimal est de 12 ans, au régime réel simplifié des revenus fonciers.
Quelle est la différence entre acheter un logement Jeanbrun auprès d'un promoteur et auprès d'un organisme HLM ?
Sur le plan fiscal, les conditions sont identiques. La différence porte sur le vendeur : un promoteur privé ou un organisme social (OHLM). L'achat auprès d'un OHLM peut offrir un cadre de qualité constructive et de localisation propre à leur mission sociale, mais les prix et la disponibilité dépendent de chaque organisme.
Sources
Cet article a une vocation informative et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé.