Encadrement des loyers : le Sénat examine sa prolongation le 21 octobre — ce que les bailleurs doivent anticiper

Un dispositif qui expire le 23 novembre 2026

L’encadrement du niveau des loyers est un dispositif expérimental instauré par la loi ELAN du 23 novembre 2018 pour une durée de huit ans. Il plafonne le loyer à un loyer de référence majoré de 20 %, fixé chaque année par arrêté préfectoral dans chaque agglomération volontaire. Il expire de plein droit le 23 novembre 2026, sauf adoption d’un texte législatif avant cette date.

Ce dispositif concerne aujourd’hui environ 70 agglomérations, dont Paris (depuis juillet 2019), Lyon et Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier, Grenoble et Biarritz. Dans chacune d’elles, un bailleur qui fixe son loyer au-dessus du loyer de référence majoré s’expose à une action en diminution de loyer par le locataire.

À ne pas confondre avec l’encadrement à la relocation : cet autre mécanisme, applicable dans toutes les zones tendues, limite la hausse du loyer entre deux locataires. Il n’est pas concerné par le vote du 21 octobre et reste en vigueur indépendamment de l’issue de ce débat.

Le 21 octobre au Sénat : trois scénarios pour les bailleurs

À partir du 21 octobre 2026, le Sénat examine une proposition de loi adoptée en première lecture par l’Assemblée nationale le 11 décembre 2025, qui rendrait le dispositif permanent. Le gouvernement entend amender ce texte pour se limiter à une prolongation de deux ans, sans nouvelles villes. L’issue des débats déterminera les règles applicables aux bailleurs à compter du 24 novembre.

Ce que les bailleurs doivent faire avant le vote

Avant l’examen sénatorial du 21 octobre, les bailleurs des agglomérations encadrées doivent identifier leur situation et vérifier l’échéance de leur bail. Une mise en location ou un renouvellement prévu en novembre ou décembre 2026 pourrait se dérouler sous un régime incertain selon la date d’adoption du texte.

Voici les réflexes à adopter dès maintenant :

• Vérifier si votre logement est dans une agglomération encadrée : la liste à jour est disponible sur service-public.fr.
• Identifier l’échéance de votre bail : un renouvellement entre le 1er novembre et le 31 décembre 2026 se situe dans la fenêtre d’incertitude.
• Ne pas confondre les deux encadrements : l’encadrement à la relocation (zones tendues) reste en vigueur quel que soit le résultat du vote.
• Ne pas réviser le loyer en anticipant une expiration : tant que le texte n’est pas voté, le plafonnement reste applicable.
• Suivre le calendrier sénatorial : les travaux en commission débutent le 21 octobre ; un vote en séance publique pourrait intervenir début novembre.

Focus : Selon le sixième baromètre de la Fondation pour le Logement des Défavorisés publié en septembre 2026, 37 % des annonces locatives dépassaient les plafonds légaux dans les villes encadrées — dont 46 % à Paris. Cet écart alimente le débat parlementaire sur l’utilité de prolonger ou de rendre permanent le dispositif.

Dispositif Jeanbrun et encadrement des loyers : une double contrainte à simuler

Dans les villes encadrées, le statut du bailleur privé (dispositif Jeanbrun) et l’encadrement du niveau des loyers peuvent se superposer : c’est le plafond le plus bas des deux systèmes qui s’applique. L’investisseur doit simuler son loyer en tenant compte des deux contraintes avant de signer un engagement de douze ans.

Les plafonds de loyer du dispositif Jeanbrun varient selon la zone ABC (de 19,71 €/m² en zone A bis à 10,26 €/m² en zones B2 et C). Dans une ville encadrée, si le loyer de référence majoré de la préfecture est inférieur à ce plafond, c’est lui qui s’impose.

Pour estimer précisément votre gain fiscal net dans ce contexte, notre simulateur intègre les deux niveaux de contrainte. Pour aller plus loin, consultez les conditions d’éligibilité au dispositif Jeanbrun afin de vérifier la compatibilité de votre projet avec les deux dispositifs.