Encadrement des niveaux de loyers : l'expérimentation expire le 23 novembre 2026

L’encadrement des niveaux de loyers est un dispositif expérimental introduit par la loi ELAN du 23 novembre 2018, qui impose dans certaines grandes villes un plafond absolu pour chaque nouveau bail : le loyer de référence majoré, calculé chaque année par un observatoire local des loyers agréé. Prorogée de trois ans par la loi 3DS du 21 février 2022, l’expérimentation arrive à son terme le 23 novembre 2026. Si le Parlement n’adopte pas de texte d’ici là, les villes concernées perdent automatiquement leur base légale. Pour les propriétaires bailleurs qui louent à Paris, Lyon, Bordeaux, Lille, Montpellier ou Grenoble, cette échéance mérite d’être suivie dès maintenant.

Deux mécanismes à ne pas confondre

L’encadrement des niveaux de loyers — souvent appelé « loyer de référence » — est distinct de l’encadrement à la relocation. Le premier plafonne le loyer initial de chaque nouveau bail en référence à un indice local (commune par commune, quartier par quartier, type de bien). Le second, reconduit pour la période du 1er août 2026 au 31 juillet 2027 par le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026, interdit simplement d’augmenter le loyer lors d’un changement de locataire dans les 28 agglomérations en zone tendue.

Dans les villes soumises aux deux mécanismes, un bailleur doit respecter la contrainte la plus stricte : le loyer ne peut ni dépasser le loyer sortant, ni dépasser le loyer de référence majoré calculé par l’observatoire local. L’expiration de l’expérimentation ELAN en novembre 2026 ne supprimera pas l’encadrement à la relocation, qui lui est fondé sur un décret distinct.

Chiffre clé : 6 territoires appliquent aujourd’hui le loyer de référence — Paris, Lille, Lyon, Montpellier, Bordeaux et Grenoble-Alpes-Métropole — regroupant plusieurs dizaines de communes et plusieurs millions de logements locatifs privés.

Les villes concernées et leur date d’entrée dans l’expérimentation

Le tableau ci-dessous retrace le calendrier de participation à l’expérimentation ELAN pour les six principaux territoires en 2026 et indique ce qui surviendrait en l’absence de prorogation.

Trois scénarios pour l’après 23 novembre 2026

Le débat législatif est en cours. Trois issues sont envisageables.

• Prorogation de deux ans : le gouvernement est favorable à une extension sans ouverture à de nouvelles villes. Le dispositif se poursuivrait jusqu’en 2028 à périmètre constant, sans changement immédiat pour les bailleurs concernés.
• Pérennisation : certains parlementaires souhaitent inscrire l’encadrement des niveaux de loyers dans la loi de façon permanente. Des propositions ont été déposées en ce sens, mais leur adoption définitive reste conditionnée à un accord entre les deux chambres.
• Expiration sans renouvellement : si aucun texte n’est adopté avant la date butoir, les villes perdent leur base légale et ne peuvent plus imposer de loyer de référence sur les nouveaux baux. L’encadrement à la relocation — décret distinct — demeure néanmoins en vigueur.

À Lyon, la situation est particulièrement scrutée. Véronique Sarselli, présidente de la Métropole de Lyon depuis le 26 mars 2026, a indiqué dans une interview publiée fin juin vouloir mettre un terme à l’expérimentation sur son territoire, quelle que soit l’issue nationale.

Ce que les bailleurs doivent anticiper

• Si le dispositif expire : les plafonds de loyer de référence s’éteignent pour les nouveaux baux, mais les baux en cours ne sont pas concernés rétroactivement. Une hausse ne devient possible que lors d’un renouvellement ou d’une relocation, toujours dans le respect de l’encadrement à la relocation.
• Si le dispositif est prorogé deux ans : statu quo jusqu’en 2028. Aucun loyer au-dessus du loyer de référence majoré n’est possible sur les nouveaux baux dans les villes concernées.
• Si vous envisagez un investissement dans une de ces villes : l’issue législative reste incertaine jusqu’à la fin de l’automne. Évaluer la rentabilité en intégrant les deux scénarios — avec ou sans loyer de référence — est prudent.

Le statut du bailleur privé (dispositif Jeanbrun) prévoit ses propres plafonds de loyer, fixés par la loi de finances 2026, indépendants de l’encadrement des niveaux. Dans une ville soumise au loyer de référence, un bailleur sous dispositif Jeanbrun devra respecter le plafond le plus contraignant des deux. Notre guide des plafonds de loyer et de ressources du dispositif Jeanbrun détaille ces règles. Pour mesurer l’impact fiscal d’un investissement, notre simulateur est disponible, et notre guide de comparaison Jeanbrun, Pinel et LMNP donne des éléments de contexte sur les alternatives.