Marché de l'immobilier à l'automne 2026 : les prix de l'ancien reculent, la demande locative reste forte

Le baromètre des Notaires de France publié début octobre 2026 marque un tournant notable : après un retour à l’équilibre début 2026 (+0,2 % sur un an au T1), les prix des logements anciens ont amorcé un nouveau recul de 0,8 % en glissement annuel au T2 2026. Ce retournement, conjugué à une demande locative historiquement tendue, modifie l’équation pour tout investisseur qui envisage d’acheter pour louer.

Un recul modéré des prix, mais inégal selon les types de biens

Le baromètre des Notaires de France de l’automne 2026 confirme que la phase de stabilisation observée au T1 2026 n’a pas tenu face à la remontée des taux d’intérêt décidée par la Banque centrale européenne en juin 2026. Les indices Notaires-INSEE du T2 2026 enregistrent un recul de 0,8 % des prix de l’ancien sur un an, avec des écarts sensibles selon le type de bien :

• Les appartements anciens résistent mieux, avec une variation quasi nulle de -0,1 % sur un an.
• Les maisons individuelles accusent un recul plus marqué de -1,3 %, notamment dans les marchés secondaires.

Ce mouvement n’efface pas la reprise amorcée depuis 2025, mais il signale que le marché reste sous pression dans un contexte de financement contraint.

À retenir : la correction des prix sur les maisons individuelles (-1,3 % sur un an au T2 2026) peut représenter une opportunité pour les investisseurs qui cherchent un bien à louer dans des villes moyennes, où la tension locative reste forte et les prix plus accessibles qu’en grande métropole.

Des conditions de financement qui freinent les acquéreurs

En octobre 2026, les taux moyens sur 20 ans s’établissent aux alentours de 3,5 % (hors assurance emprunteur), contre 3,31 % début août. La Banque centrale européenne a procédé à deux relèvements de ses taux directeurs en 2026 (juin et septembre), portant son taux de dépôt à 2,50 % depuis le 16 septembre. La prochaine réunion du Conseil des gouverneurs est programmée pour le 29 octobre 2026.

Ce niveau de taux pèse sur la capacité d’emprunt des ménages et contribue à freiner les prix. Pour l’investisseur, l’impact est double : le coût du crédit reste élevé, mais le prix d’achat a baissé, ce qui peut maintenir un équilibre de rentabilité brute acceptable.

La demande locative, toujours sous tension

Paradoxalement, le ralentissement des transactions à l’achat soutient la pression sur le marché locatif. Davantage de ménages rester locataires, faute de pouvoir accéder à la propriété dans les conditions actuelles de taux. L’indice de référence des loyers (IRL) du T2 2026 affiche une hausse de +1,15 % sur un an, permettant aux bailleurs de réviser leurs loyers dans la limite légale de cette variation.

Cette situation — prix à l’achat en recul, loyers en légère hausse — améliore mécaniquement le rendement locatif brut potentiel.

Ce que cela change pour l’investisseur sous dispositif Jeanbrun

Pour qui envisage d’investir via le statut du bailleur privé (dispositif Jeanbrun), la configuration actuelle du marché présente plusieurs avantages :

• Un prix d’achat en léger recul améliore le ticket d’entrée, en particulier sur les maisons individuelles et dans les marchés secondaires.
• L’IRL en hausse (+1,15 %) permet de réviser les loyers des baux existants, renforçant la rentabilité à mesure que le bien est détenu.
• L’amortissement modulé du dispositif (3,5 %, 4,5 % ou 5,5 % par an selon l’effort social consenti sur le loyer) compense une partie du coût du crédit par une réduction de l’impôt sur le revenu.

Pour choisir les territoires les plus porteurs, notre guide sur les communes et départements où investir avec le dispositif croise les données de tension locative et de prix par zone. Vous pouvez aussi simuler le gain fiscal du dispositif sur la base de votre situation personnelle.

Tableau de bord : principaux indicateurs du marché (automne 2026)

Points de vigilance avant d’investir dans ce contexte

Avant de vous positionner sur un bien locatif dans le contexte actuel, nous vous recommandons de vérifier les points suivants :

• La tension locative locale : un marché national en léger recul masque des dynamiques très différentes selon les villes. Les métropoles restent plus résistantes que les marchés secondaires.
• Le DPE du bien ciblé : les logements classés F et G font l’objet de restrictions croissantes à la location. Un bien en classe D ou E nécessite une évaluation du coût de rénovation.
• Le niveau de l’encadrement des loyers : dans les villes où il s’applique (Paris, Lyon, Bordeaux, Lille, Montpellier…), le loyer de référence majoré encadre le loyer initial à la signature.
• Les plafonds du dispositif Jeanbrun : l’amortissement est conditionné au respect de plafonds de loyers et de ressources des locataires. Consultez notre guide sur les plafonds de loyer et de ressources du dispositif et la rentabilité avec un exemple chiffré pour évaluer votre projet en détail.