Encadrement des loyers : 37 % d'annonces hors plafond en 2026 — ce que risquent les bailleurs concernés

Le rapport de la Fondation pour le logement publié le 3 septembre 2026 révèle que 37 % des annonces de location affichent un loyer supérieur au plafond légal dans les villes dotées d’un encadrement des niveaux de loyers. À Paris, le taux de non-conformité atteint désormais 46 % — une progression de quinze points sur un an qualifiée d’« inédite » par les auteurs de l’étude. Pour les bailleurs concernés, les risques sont réels : amende pouvant atteindre 5 000 €, mise en demeure et remboursement du trop-perçu sur trois ans à la demande du locataire.

Trois chiffres qui doivent alerter tout bailleur en zone encadrée

37 % d’annonces non conformes au niveau national, 46 % à Paris et jusqu’à 61 % dans certaines communes de Seine-Saint-Denis : le bilan 2026 de la Fondation pour le logement dessine une dégradation continue du respect de l’encadrement des niveaux de loyers. L’étude a analysé plus de 10 000 annonces parues entre août 2025 et août 2026 dans une soixantaine de communes concernées par le dispositif.

• + 5 points de non-conformité en un an à l’échelle nationale (32 % en 2025, 28 % en 2024)
• + 15 points à Paris sur la même période (31 % en 2025, 46 % en 2026)
• 159 € : surcoût mensuel moyen supporté par les locataires dans les logements non conformes

Ces chiffres interviennent dans un contexte particulier : l’expérimentation réglementaire qui permet l’encadrement des niveaux de loyers expire automatiquement le 23 novembre 2026, sauf adoption d’un texte législatif par le Parlement avant cette date.

Ce que risque concrètement un bailleur non conforme

Tout bailleur dont l’annonce ou le contrat de bail dépasse le loyer de référence majoré en vigueur s’expose à des conséquences cumulables, sans délai de prescription court.

Focus — Ce que dit la FNAIM le 3 septembre 2026 : Loïc Cantin, président de la Fédération nationale de l’immobilier, a condamné publiquement les bailleurs qui « s’affranchissent des règles », tout en qualifiant le dispositif de « contre-productif ». Quelle que soit la position de principe sur l’encadrement, le respect des règles en vigueur reste une obligation légale à laquelle s’exposer est risqué.

Comment vérifier son loyer avant toute remise en location

Pour les bailleurs situés dans l’une des villes ou intercommunalités concernées, la démarche de vérification est simple mais indispensable avant chaque nouveau bail ou renouvellement.

1. Identifier si le logement est en zone d’encadrement du niveau : Paris, Bordeaux, Lyon, Villeurbanne, Montpellier, Lille, Pays basque, Plaine Commune, Est Ensemble sont les principales zones. Cette liste est susceptible d’évoluer selon les décisions du Parlement avant le 23 novembre 2026.
2. Consulter l’arrêté préfectoral en vigueur : chaque ville publie chaque année un arrêté fixant les loyers de référence par type de logement (meublé ou vide), surface, époque de construction et parfois quartier.
3. Ne pas dépasser le loyer de référence majoré : ce plafond correspond au loyer médian local augmenté de 20 %. Un complément de loyer peut s’y ajouter, uniquement si le logement présente une caractéristique de localisation ou de confort non prise en compte dans le référentiel — et à condition de pouvoir la justifier.
4. Mentionner les références dans l’annonce : depuis 2022, toute annonce doit indiquer le loyer de référence, le loyer de référence majoré et, le cas échéant, le montant du complément de loyer. Cette obligation est indépendante du respect du plafond.

Cette transparence sur le loyer s’inscrit dans une logique de confiance entre bailleur et locataire — logique que promeut également le statut du bailleur privé (dispositif Jeanbrun), qui conditionne ses avantages fiscaux au respect de plafonds de loyer et de ressources spécifiques.

Deux mécanismes à ne pas confondre

L’encadrement du niveau des loyers (loyer de référence) et l’encadrement de l’évolution des loyers à la relocation sont deux dispositifs distincts, souvent confondus. Le premier plafonne le loyer initial de tout nouveau bail dans les villes expérimentatrices. Le second, applicable dans les 28 agglomérations en zone tendue, interdit d’augmenter le loyer lors d’un changement de locataire au-delà de l’IRL et est reconduit jusqu’au 31 juillet 2027 par le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026.

Dans les villes soumises aux deux mécanismes — Paris au premier chef —, un bailleur doit respecter simultanément les deux contraintes. Le non-respect de l’une ou de l’autre expose aux mêmes risques.

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