Jeanbrun ou déficit foncier : lequel efface le plus d’impôt ?
Les deux réduisent la base imposable d'une location nue au régime réel. Mais l'un déduit des dépenses réellement décaissées et efface du salaire ; l'autre déduit une fraction du prix, sans rien décaisser, et n'efface que du revenu foncier. Pour un premier investissement, l'écart est considérable — et rarement dans le sens attendu.
Le point d’imputation : le critère décisif, et le plus mal compris
C'est ici que tout se joue. Le déficit foncier s'impute sur le revenu global : il efface de votre salaire, jusqu'à 10 700 € par an. L'amortissement du statut du bailleur privé s'impute dans la catégorie foncière : il ne peut effacer que des revenus fonciers.
Conséquence pratique, et elle est brutale : un premier investisseur sans autres revenus fonciers ne tire quasiment rien du Jeanbrun la première année. L'amortissement excède son revenu foncier, l'excédent est reporté sur les années suivantes, et son impôt de l'année ne bouge pas. Le déficit foncier, lui, mord immédiatement sur son impôt sur le revenu.
C'est la raison pour laquelle notre simulateur affiche parfois une économie annuelle très faible : ce n'est pas un bug, c'est le mécanisme.
Les plafonds du déficit foncier
Le plafond d'imputation sur le revenu global est de 10 700 € par an en régime de droit commun. Un plafond relevé à 21 400 € existe pour les travaux de rénovation énergétique permettant à un logement classé E, F ou G d'atteindre A, B, C ou D. Ce montant est un plafond global, pas un supplément qui s'ajouterait aux 10 700 €.
L'excédent non imputé se reporte pendant 10 ans, mais uniquement sur des revenus fonciers. Le logement doit rester loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant l'imputation ; un passage en meublé vaut rupture.
Point d'erreur fréquent : les intérêts d'emprunt ne sont jamais imputables sur le revenu global. Ils ne se déduisent que des revenus fonciers.
Les quatre autres critères
- La trésorerie. Le déficit foncier suppose de décaisser des travaux. L'amortissement Jeanbrun ne coûte rien chaque année. À gain fiscal comparable, l'un immobilise du capital, l'autre non.
- Les contraintes. Le déficit foncier n'impose aucun plafond de loyer, aucun plafond de ressources, aucun zonage, aucune condition de logement collectif — seulement trois ans de maintien en location. Le Jeanbrun impose loyer plafonné, locataire sous plafond de ressources, neuf ans, collectif, et interdit la location à un parent jusqu'au deuxième degré. Le déficit foncier est de très loin le plus libre.
- La sortie. À la revente, le prix d'acquisition du bien amorti est minoré des amortissements déduits : la plus-value imposable est mécaniquement gonflée. Le déficit foncier n'a pas cet effet. À la sortie, il est plus propre.
- Le plafonnement global des niches fiscales. Le déficit foncier en est hors champ, c'est établi. Le sort du statut du bailleur privé au regard de ce plafonnement n'est pas vérifié — et l'argument « c'est une déduction, donc c'est hors plafond » est faux en soi.
Qui l’emporte, selon le profil
Le déficit foncier l'emporte pour l'acheteur d'un bien à rénover lourdement, fortement salarié, qui veut un effet immédiat sur son impôt sur le revenu et qui n'accepte pas de plafonner son loyer.
Le Jeanbrun l'emporte pour l'acheteur de neuf, sans travaux à engager, qui dispose déjà de revenus fonciers à neutraliser et accepte neuf ans de loyer encadré.
Il faut le dire nettement : le Jeanbrun perd presque toujours quand le bailleur n'a pas encore de revenus fonciers, quand le bien exige de gros travaux, et quand le bailleur refuse le plafonnement du loyer. Ces trois cas sont très fréquents.
Ce qui n’est pas tranché
Une divergence entre sources officielles n'est pas résolue à ce jour sur la fenêtre du plafond relevé à 21 400 €. La loi de finances pour 2026 vise les dépenses payées entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2027, tandis que le décret d'application et la doctrine administrative publiée en septembre 2025 portent toujours une fenêtre 2023-2025. Les deux lectures produisent des résultats opposés pour qui a payé ses travaux en 2024 ou 2025.
Nous exposons les deux plutôt que d'en choisir une. Sur ce point précis, un professionnel est indispensable.
Ne sont pas non plus vérifiés : l'articulation exacte entre l'amortissement du statut du bailleur privé et le déficit foncier de droit commun, l'effet du déficit foncier sur les prélèvements sociaux, et le traitement des aides MaPrimeRénov' perçues sur les mêmes travaux.