Jeanbrun ou Denormandie : lequel choisir pour un bien ancien ?
Les deux visent l'ancien avec travaux et partagent le même barème de loyer intermédiaire. Mais l'un accorde une déduction en base, dont la valeur dépend de votre tranche marginale, et l'autre une réduction d'impôt calculée sur le prix, identique quelle que soit votre imposition. C'est cette différence, et non les taux affichés, qui décide.
La différence de fond : déduction en base contre réduction d’impôt
Le statut du bailleur privé déduit chaque année une fraction du prix de vos revenus fonciers. Sa valeur réelle est donc votre taux d'imposition : à 30 % de tranche marginale plus 17,2 % de prélèvements sociaux, 1 000 € déduits valent 472 € d'impôt évité. À 11 % de tranche, ils n'en valent que 282 €.
Le Denormandie accorde une réduction d'impôt : un pourcentage du prix, retranché directement de l'impôt dû, quelle que soit votre tranche. 18 % de 200 000 €, c'est 36 000 € pour tout le monde.
Conséquence directe : en dessous de 30 % de tranche marginale, le Denormandie l'emporte presque mécaniquement. C'est le premier calcul à faire, avant même de regarder les conditions.
Les taux du Denormandie
La réduction dépend de la durée d'engagement de location :
| Durée de location | Réduction d'impôt |
|---|---|
| 6 ans | 12 % du prix |
| 9 ans | 18 % du prix |
| 12 ans | 21 % du prix |
Le prix retenu est plafonné à 300 000 € et à 5 500 € par m² de surface habitable. Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération, et l'acquisition intervenir avant le 31 décembre 2027.
Ces valeurs proviennent de la fiche officielle service-public.gouv.fr, vérifiée le 11 mars 2026. La doctrine administrative publiée au BOFiP porte encore une échéance au 31 décembre 2026 : elle n'est pas à jour du texte.
Les cinq critères qui font basculer le choix
- Votre tranche marginale. Le seul critère vraiment décisif. En dessous de 30 %, le Denormandie gagne. À 41 ou 45 %, l'amortissement Jeanbrun redevient compétitif.
- La commune. Le Denormandie est enfermé dans une liste : communes « Action cœur de ville », communes ayant conclu une opération de revitalisation de territoire, ou présentant un besoin marqué de réhabilitation. Hors de cette liste, la comparaison n'a pas lieu d'être — seul le Jeanbrun reste.
- Le type de bien. La maison individuelle est éligible au Denormandie. Elle est exclue du Jeanbrun, qui exige un bâtiment d'habitation collectif.
- L'assiette des travaux. Denormandie : 25 % du coût total de l'opération. Jeanbrun, voie la plus courante : 30 % du prix d'acquisition. Deux bases de calcul différentes, deux résultats différents pour des travaux identiques.
- Le plafond. Le Jeanbrun plafonne à 8 000 € de déduction par an et par foyer fiscal, tous logements amortis confondus : un investisseur multi-biens sature vite. Le Denormandie raisonne par opération, dans la limite de 300 000 €.
Qui l’emporte, selon le profil
Le Denormandie l'emporte si votre tranche marginale est de 30 % ou moins, si le bien est une maison, si vous visez un horizon de 6 ans, ou si vous voulez un avantage certain et chiffrable dès la signature. Il a par ailleurs un atout que le Jeanbrun n'a pas encore : il existe depuis 2019 et dispose d'une doctrine administrative complète.
Le Jeanbrun l'emporte si votre tranche est de 41 ou 45 %, si le bien se situe hors des communes éligibles au Denormandie, et s'il s'agit d'un logement collectif neuf sans travaux à engager.
Disons-le franchement : le Jeanbrun perd dès que la tranche marginale est faible, dès qu'il s'agit d'une maison individuelle, et dès que le bien se trouve dans une commune où l'investisseur a réellement le choix entre les deux.
Ce qui n’est pas tranché
Le cumul des deux dispositifs sur un même logement n'a pas été vérifié sur une source officielle. Nous ne l'affirmons donc ni dans un sens ni dans l'autre.
De même, aucun commentaire administratif (BOFiP) propre au statut du bailleur privé n'a été identifié à ce jour : les modalités déclaratives, la date de départ de l'amortissement et le sort des travaux ultérieurs restent sans doctrine opposable. Le Denormandie, lui, en dispose — c'est un avantage pratique réel, qui ne figure sur aucun tableau comparatif.