Jeanbrun ou LLI : le logement intermédiaire est-il ouvert aux particuliers ?
Le logement locatif intermédiaire revient souvent dans les argumentaires destinés aux particuliers. Un critère élimine pourtant la majorité d'entre eux avant tout calcul : il faut une personne morale. Et la durée réelle d'exposition dépasse largement celle qu'on annonce généralement.
La forme de détention : le critère éliminatoire
Le LLI suppose une personne morale — SCI soumise à l'impôt sur les sociétés, SARL de famille, société dédiée. Un particulier qui achète en nom propre en est exclu, sans discussion possible.
Ce n'est pas une formalité : constituer et faire vivre une société implique des frais de constitution, une comptabilité, des déclarations annuelles, et un régime fiscal de sortie différent. Pour la très large majorité des lecteurs de ce site, qui investissent en direct, la comparaison s'arrête ici et le statut du bailleur privé est le seul des deux accessible.
La nature du gain : un prix d’achat, pas un impôt
Le LLI donne une TVA à 10 % au lieu de 20 % sur l'acquisition, à quoi s'ajoute une créance d'impôt sur les sociétés correspondant à la taxe foncière, pendant vingt ans. C'est un gain sur le prix, encaissé une fois, à l'achat.
Le Jeanbrun donne une déduction annuelle, dont la valeur dépend de votre taux d'imposition. C'est un gain sur l'impôt, étalé.
Point souvent passé sous silence : la créance d'impôt sur les sociétés reste acquise à la société et n'est pas transmise aux associés. Un associé personne physique ne l'impute pas sur son propre impôt. Cela vide de sa substance l'argument commercial du « LLI pour particuliers ».
La durée réelle d’exposition : vingt ans, pas quinze
La communication commerciale parle couramment d'un « engagement de 15 ans ». C'est inexact, et l'écart n'est pas anodin.
Le risque de reversement d'un complément de TVA court sur vingt ans. Par ailleurs, les cessions sont bridées à 50 % des logements pendant les quinze premières années. Le LLI immobilise donc plus de deux fois plus longtemps que le Jeanbrun et ses neuf ans.
Qui l’emporte, selon le profil
Le LLI l'emporte pour l'investisseur qui dispose déjà d'une société, vise un horizon de vingt ans, et achète en zone très tendue où dix points de TVA pèsent plus lourd que la décote de loyer consentie.
Le Jeanbrun l'emporte pour l'investisseur en nom propre — c'est-à-dire l'immense majorité des particuliers.
Le Jeanbrun perd sur les gros tickets en zone A bis détenus en société, où l'économie de TVA à l'achat dépasse largement 8 000 € par an d'assiette déductible, et où l'horizon de vingt ans est assumé.
Ce que nous ne publions pas, et pourquoi
La base légale du LLI est en cours de recodification, et deux administrations donnent deux dates différentes pour le transfert. Nous ne publions donc rien sur l'état du dispositif après cette recodification, ni de référence d'article présentée comme durablement valide.
Nous ne publions pas non plus les plafonds de loyer en meublé : le décret existe, mais nous n'avons pas pu vérifier les valeurs revalorisées pour 2026.
Enfin, le traitement fiscal des revenus selon la forme sociale retenue — amortissement comptable, taux d'impôt sur les sociétés, régime de plus-value professionnelle — n'a pas été vérifié sur source officielle, alors que c'est le facteur décisif de rentabilité d'une opération en LLI. Sur ce montage plus que sur tout autre, un expert-comptable n'est pas optionnel.