Jeanbrun ou Loc’Avantages : faut-il acheter pour défiscaliser ?
Pour un bailleur déjà propriétaire, la comparaison est close avant d'avoir commencé : le statut du bailleur privé exige une acquisition postérieure au 21 février 2026, Loc'Avantages fonctionne sur un bien déjà en portefeuille. Pour un acquéreur, en revanche, le choix se calcule — et il tient à un seul rapport.
Deux assiettes opposées : les loyers contre le prix
Loc'Avantages accorde une réduction d'impôt assise sur les loyers bruts encaissés. Le statut du bailleur privé accorde une déduction assise sur le prix d'acquisition.
Le point de bascule se calcule donc simplement : c'est le rapport entre le loyer annuel et le prix du bien. Sur un bien acheté peu cher et bien loué, Loc'Avantages gagne largement. Sur un bien cher faiblement loué, le Jeanbrun l'emporte.
Les taux de Loc’Avantages
La réduction dépend du niveau de loyer consenti et du recours ou non à l'intermédiation locative :
| Niveau | Sans intermédiation | Avec intermédiation |
|---|---|---|
| Loc1 | 15 % | 20 % |
| Loc2 | 35 % | 40 % |
| Loc3 | — | 65 % |
Les 65 % de Loc3 ne sont pas accessibles en gestion directe : ils supposent l'intermédiation locative obligatoire, donc une perte partielle du choix du locataire. Le Jeanbrun, lui, laisse le bailleur choisir son locataire sous plafonds de ressources.
L'engagement est de 6 ans, contre 9 ans pour le Jeanbrun. Les demandes de conventionnement sont enregistrées jusqu'au 31 décembre 2027.
Le plafonnement global change la donne
Loc'Avantages entre dans le plafonnement global des niches fiscales, fixé à 10 000 € par an. En Loc3, une réduction de 65 % des loyers bruts atteint ce plafond dès environ 15 400 € de loyers annuels : au-delà, l'avantage supplémentaire est perdu. Le plafond mord donc vite.
Le sort du statut du bailleur privé au regard de ce même plafonnement n'est pas établi. Nous ne publions rien à ce sujet, et nous mettons en garde contre le raisonnement courant selon lequel « une déduction en base échappe par nature au plafonnement » : la doctrine administrative range certaines déductions pour investissement locatif dans le champ du plafonnement.
Qui l’emporte, selon le profil
Loc'Avantages l'emporte pour le bailleur déjà propriétaire, fortement imposé, dans une commune où le loyer de marché est élevé — c'est là que la décote coûte le moins cher en loyer réellement perdu — et prêt à passer par l'intermédiation locative.
Le Jeanbrun l'emporte pour l'acquéreur d'un logement collectif neuf ou lourdement rénové.
Le Jeanbrun perd chaque fois que le bailleur ne veut pas acheter, et sur les biens à fort rendement locatif rapporté au prix.
Une question bloquante, non tranchée
Le texte de Loc'Avantages exclut le cumul avec certaines déductions spécifiques de l'article 31 du code général des impôts, désignées par une plage de rubriques. Cette rédaction engloberait mécaniquement les rubriques qui portent le statut du bailleur privé, ce qui rendrait le cumul impossible sur un même logement.
Cette lecture est plausible mais nous ne l'avons pas vérifiée sur le texte lui-même. Elle est structurante : si elle se confirme, la question « lequel choisir » ne se pose pas seulement en opportunité, mais en droit. À faire trancher avant tout montage.
Ne sont pas non plus établis : le sort d'une réduction supérieure à l'impôt dû, l'articulation avec les subventions de l'Anah, et les plafonds de loyer applicables commune par commune — qui doivent être consultés sur le simulateur officiel.