Revente et plus-value : que devient l'amortissement Jeanbrun ?
C'est la question qui décide de la rentabilité finale : à la revente, les amortissements déduits pendant la location sont-ils « repris » dans le calcul de la plus-value ? Sur ce point, les analyses divergent encore — voici ce qui est établi et ce qui ne l'est pas.
Rappel : la plus-value immobilière des particuliers
Pour un bien loué nu détenu par un particulier, la plus-value de revente relève du régime des plus-values immobilières des particuliers : taxation à 19 % + 17,2 % de prélèvements sociaux, avec des abattements pour durée de détention conduisant à une exonération totale d'impôt sur le revenu au bout de 22 ans (30 ans pour les prélèvements sociaux).
La question clé : amortissement réintégré ou non ?
C'est le point le plus discuté. Deux lectures coexistent dans les analyses professionnelles :
- pour certains, les amortissements déduits seraient réintégrés à la plus-value imposable à la revente, sur le modèle de la réforme du LMNP de 2025 ;
- pour d'autres, à l'inverse, ils ne seraient pas réintégrés dans le calcul de la plus-value du particulier.
L'enjeu est majeur : la réintégration réduit fortement l'intérêt du dispositif sur le long terme. Tant que la doctrine fiscale n'a pas tranché clairement, nous présentons les deux hypothèses sans trancher — et recommandons la prudence.
Vente ou changement avant la fin des 9 ans
Sur la rupture d'engagement, les sources convergent davantage : en cas de vente anticipée, de passage en meublé ou de location non conforme avant 9 ans, les amortissements déduits sont en principe réintégrés au revenu foncier de l'année de rupture (avec un mécanisme de quotient pour limiter la progressivité). Autrement dit, l'avantage est repris si l'on ne tient pas l'engagement.
Une fenêtre d'acquisition limitée
Le dispositif vise les acquisitions réalisées dans une fenêtre déterminée : selon les sources, du 21 février 2026 au 31 décembre 2028. C'est un paramètre à confirmer avec le texte applicable, mais il signifie que la fenêtre d'investissement n'est pas indéfinie.
Notre conseil
Avant d'investir en visant une revente, faites trancher deux points par un professionnel (notaire, CGP, expert-comptable) : le sort des amortissements à la revente et la date limite d'acquisition. Ces deux paramètres changent radicalement le rendement à long terme. Ce contenu est informatif et ne remplace pas un conseil personnalisé.