Dispositif Jeanbrun : quelle rentabilité ? Étude de cas chiffrée

Les paramètres de marché en 2026

Deux chiffres encadrent tout calcul de rentabilité aujourd'hui. D'abord le coût du crédit : début 2026, les taux moyens tournent autour de 3,2 % à 3,4 % sur 15 à 20 ans (observatoire Crédit Logement/CSA). Ensuite le rendement locatif brut : environ 5,5 % en moyenne nationale, plutôt 4 à 4,5 % à Lyon, Bordeaux ou Rennes, et 5 à 6 % à Lille. Tant que le rendement brut dépasse le taux d'emprunt, l'effet de levier joue en votre faveur.

Notre cas : un T2 neuf à 230 000 €

Prenons un appartement neuf payé 230 000 €, loué en loyer intermédiaire à 690 €/mois (8 280 €/an), soit un rendement brut de 3,6 % — volontairement prudent. Charges déductibles : 2 200 €/an ; intérêts d'emprunt : 5 200 €/an la première année.

Base amortissable = 80 % × 230 000 € = 184 000 €. Amortissement annuel = 184 000 € × 3,5 % = 6 440 € (sous le plafond de 8 000 €).

L'effet sur l'impôt

Sans le dispositif, le revenu foncier imposable serait de 8 280 − 2 200 − 5 200 = 880 €. L'amortissement de 6 440 € l'efface intégralement : revenu foncier ramené à 0, et l'excédent (5 560 €) est reporté sur les années suivantes. À mesure que les intérêts d'emprunt diminuent, l'amortissement prend le relais pour neutraliser un revenu foncier croissant.

Pour un bailleur à TMI 30 % (+ 17,2 % de prélèvements sociaux), neutraliser durablement un revenu foncier de plusieurs milliers d'euros représente une économie qui se chiffre vite en milliers d'euros sur les 9 ans. Chiffrez votre propre scénario dans le simulateur.

Raisonner en cash-flow, pas seulement en impôt

L'amortissement améliore le rendement net, mais ne paie pas la mensualité. Le bon réflexe : calculer le cash-flow = loyers − (mensualité de crédit + charges + taxe foncière) + économie d'impôt. Sur un bien à loyer plafonné, le cash-flow est souvent légèrement négatif les premières années, puis s'améliore avec la baisse des intérêts et la revalorisation des loyers. L'avantage Jeanbrun réduit cet effort d'épargne mensuel.

Ce qui fait (ou défait) la rentabilité

• L'emplacement prime : un bien mal placé reste un mauvais investissement, même bien amorti.
• Le prix d'achat : payer trop cher le neuf annule l'avantage fiscal.
• La TMI : plus elle est élevée, plus l'amortissement est rentable.
• La catégorie de loyer : un loyer plus bas (social/très social) augmente le taux d'amortissement mais réduit les loyers encaissés — à arbitrer.

Voir aussi notre comparatif neuf ou ancien.