Bailleur Privé Le dispositif Jeanbrun décrypté

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Le dispositif Jeanbrun (statut du bailleur privé)

Le statut du bailleur privé, surnommé dispositif Jeanbrun, est le nouveau cadre fiscal de l'investissement locatif issu de la loi de finances pour 2026. Son principe : amortir une partie d'un logement loué nu pour réduire ses revenus fonciers imposables.

Dernière vérification éditoriale : 15 juin 2026.

Le principe : amortir un logement loué nu

Jusqu'à présent, seule la location meublée (régime LMNP) permettait d'amortir un bien, c'est-à-dire de déduire chaque année une fraction de sa valeur. Le dispositif Jeanbrun étend cette possibilité à la location nue, imposée dans la catégorie des revenus fonciers. Résultat : un revenu foncier imposable plus faible, donc moins d'impôt — d'autant plus que votre tranche d'imposition est élevée.

L'amortissement ne porte pas sur 100 % du prix : il s'applique sur 80 % du prix d'acquisition, les 20 % restants correspondant à la valeur du terrain, non amortissable.

Les taux d'amortissement

Le taux dépend de deux facteurs : le type de bien (neuf ou ancien rénové) et l'effort de loyer consenti (intermédiaire, social ou très social). La déduction annuelle est plafonnée.

1% 2% 3% 4% 5% 6% 3,5 % 3,0 % intermédiaire 4,5 % 3,5 % social 5,5 % 4,0 % très social
Neuf Ancien rénové
Taux d'amortissement annuel du statut du bailleur privé selon la catégorie de loyer et le type de bien, et plafond annuel de déduction.
Catégorie de loyer Neuf Ancien rénové Plafond annuel de déduction
Loyer intermédiaire 3,5 % / an 3,0 % / an 8 000 €
Loyer social 4,5 % / an 3,5 % / an 10 000 €
Loyer très social 5,5 % / an 4,0 % / an 12 000 €

Concrètement, pour un appartement neuf acheté 250 000 € loué en loyer intermédiaire : base amortissable de 200 000 €, amortissement annuel de 7 000 € (200 000 € × 3,5 %), sous le plafond de 8 000 €. Testez votre cas avec le simulateur d'amortissement.

Les conditions d'éligibilité

Logement collectif

Seuls les appartements situés dans un immeuble collectif sont éligibles ; les maisons individuelles sont exclues.

Location nue, résidence principale

Le logement doit être loué vide (non meublé) et constituer la résidence principale du locataire.

Engagement de 9 ans

L'engagement de location court sur 9 ans minimum, au loyer plafonné correspondant à la catégorie choisie.

Plafonds de loyer et de ressources

Le loyer et les ressources du locataire doivent respecter les plafonds de la catégorie (intermédiaire, social ou très social), définis selon la zone.

Pas de location à un proche

Le logement ne peut être loué à un membre du foyer fiscal ni à un proche : le locataire doit être un tiers respectant les plafonds de ressources.

Acquisitions du 21 février 2026 au 31 décembre 2028

Le mécanisme d'amortissement vise les logements acquis dans cette fenêtre (dates sous réserve de confirmation du texte applicable).

Ancien : travaux ≥ 30 % + DPE A ou B

Dans l'ancien, l'éligibilité suppose des travaux d'au moins 30 % du prix et l'atteinte d'une étiquette énergétique performante (A ou B selon les sources) après rénovation.

Comment en bénéficier, étape par étape

  1. 1

    Vérifier son éligibilité

    Acquérir un logement collectif (appartement) dans la fenêtre d'éligibilité, destiné à la location nue en résidence principale (sans louer à un proche).

  2. 2

    Choisir une catégorie de loyer

    Opter pour un loyer intermédiaire, social ou très social : plus le loyer est bas, plus le taux d'amortissement est élevé.

  3. 3

    Respecter les plafonds

    Appliquer les plafonds de loyer et de ressources du locataire correspondant à la catégorie et à la zone.

  4. 4

    Louer 9 ans et amortir

    Maintenir la location au moins 9 ans et déduire chaque année l'amortissement (un pourcentage de 80 % du prix) de ses revenus fonciers.

Calendrier et adoption

  • 17 octobre 2025 Annonce de l'amendement « statut du bailleur privé » au PLF 2026.
  • 14 novembre 2025 Adoption par l'Assemblée nationale.
  • 30 novembre 2025 Adoption par le Sénat.
  • 21 février 2026 Entrée en vigueur du dispositif (acquisitions éligibles).
  • 31 décembre 2028 Fin de la fenêtre d'acquisition éligible (à confirmer).

Le dispositif tient son nom de Vincent Jeanbrun, ministre de la Ville et du Logement, à l'origine de l'amendement gouvernemental. Il s'appuie sur un rapport parlementaire de Mickaël Cosson et Marc-Philippe Daubresse sur la reconstitution du parc locatif privé.

Pour aller plus loin

Questions fréquentes

Qu'est-ce que le statut du bailleur privé (dispositif Jeanbrun) ?

C'est un régime fiscal créé par la loi de finances pour 2026 qui permet à un bailleur particulier d'amortir une partie du prix d'un logement loué nu, c'est-à-dire de déduire chaque année une fraction de sa valeur de ses revenus fonciers. Cet avantage, jusqu'ici réservé à la location meublée, est ouvert à la location nue en contrepartie de loyers plafonnés.

Pourquoi parle-t-on de « dispositif Jeanbrun » ?

Le dispositif tient son surnom de Vincent Jeanbrun, ministre de la Ville et du Logement, qui a porté l'amendement gouvernemental créant le statut du bailleur privé dans le projet de loi de finances pour 2026. Il s'appuie sur un rapport parlementaire de Mickaël Cosson et Marc-Philippe Daubresse.

Quels sont les taux d’amortissement ?

Dans le neuf, l'amortissement annuel est de 3,5 % pour un loyer intermédiaire, 4,5 % pour un loyer social et 5,5 % pour un loyer très social. Dans l'ancien rénové, il est respectivement de 3 %, 3,5 % et 4 %. L'amortissement porte sur 80 % du prix d'acquisition (les 20 % restants correspondant au terrain).

Quelles sont les conditions pour en bénéficier ?

Il faut acquérir un logement collectif (appartement) dans la fenêtre d'éligibilité (du 21 février 2026 au 31 décembre 2028, sous réserve de confirmation), le louer nu comme résidence principale pendant au moins 9 ans, sans louer à un proche, et respecter les plafonds de loyer et de ressources du locataire. Dans l'ancien, des travaux d'au moins 30 % du prix amenant à un DPE performant (A ou B) sont requis.

Le dispositif Jeanbrun remplace-t-il le Pinel ?

Oui, il prend le relais. Le dispositif Pinel a pris fin le 31 décembre 2024. Le statut du bailleur privé vise à relancer l'investissement locatif avec une logique différente : non plus une réduction d'impôt, mais un amortissement déduit des revenus fonciers.

Faut-il investir en zone tendue ?

Non. Dans la version Jeanbrun, le zonage ne conditionne plus l'éligibilité : on peut investir partout en France. Le zonage sert uniquement à fixer les plafonds de loyer et de ressources applicables.

L'amortissement est-il plafonné ?

Oui. La déduction annuelle au titre de l'amortissement est plafonnée à 8 000 € pour un loyer intermédiaire, 10 000 € pour un loyer social et 12 000 € pour un loyer très social.

Peut-on cumuler avec le déficit foncier ou le LMNP ?

Le statut du bailleur privé concerne la location nue (revenus fonciers). Il ne se cumule pas avec le régime de la location meublée (LMNP), qui relève des BIC. Les modalités d'articulation avec le déficit foncier seront précisées par les textes d'application : vérifiez-les avant d'arbitrer.