Comment fonctionne le statut du bailleur privé ?
Le statut du bailleur privé, surnommé dispositif Jeanbrun, repose sur un mécanisme simple sur le principe : amortir une partie du prix du logement, c'est-à-dire en déduire chaque année une fraction de ses revenus fonciers. En contrepartie, le bailleur s'engage sur un loyer plafonné pendant au moins neuf ans.
Le principe : amortir un bien loué nu
Jusqu'ici, l'amortissement d'un logement était réservé à la location meublée (régime LMNP, imposé en BIC). Le statut du bailleur privé étend cette logique à la location nue, imposée dans la catégorie des revenus fonciers. Concrètement, le bailleur déduit chaque année un pourcentage du prix de son bien de ses loyers imposables, ce qui réduit — parfois fortement — son revenu foncier net et donc son impôt.
Sur quelle base se calcule l'amortissement ?
L'amortissement ne porte pas sur la totalité du prix payé. Il s'applique sur 80 % du prix d'acquisition : les 20 % restants sont réputés correspondre à la valeur du terrain, qui ne se déprécie pas et n'est donc pas amortissable. Pour un appartement payé 250 000 €, la base amortissable est de 200 000 €.
Des taux liés à l'effort de loyer
Plus le bailleur consent un loyer bas, plus le taux d'amortissement est élevé. Dans le neuf, le taux annuel est de 3,5 % (loyer intermédiaire), 4,5 % (social) ou 5,5 % (très social). Dans l'ancien rénové, il est respectivement de 3 %, 3,5 % et 4 %. La déduction annuelle est toutefois plafonnée à 8 000 €, 10 000 € ou 12 000 € selon la catégorie.
Un exemple chiffré
Prenons un appartement neuf acheté 250 000 € et loué en loyer intermédiaire. Base amortissable : 200 000 €. Amortissement annuel : 200 000 € × 3,5 % = 7 000 €, sous le plafond de 8 000 €. Le bailleur déduit donc 7 000 € de ses revenus fonciers chaque année, soit 63 000 € sur les neuf ans d'engagement — auxquels s'ajoutent les charges et intérêts d'emprunt déductibles dans les conditions de droit commun.
Pour tester votre propre cas, utilisez notre simulateur d'amortissement.
L'engagement de location
En échange de l'avantage fiscal, le bailleur s'engage à louer le logement nu, comme résidence principale du locataire, pendant au moins neuf ans, au loyer plafonné de la catégorie choisie et au profit de locataires sous plafonds de ressources. Le non-respect de l'engagement entraîne la remise en cause de l'avantage.