Dispositif Jeanbrun, Pinel, LMNP : quelles différences ?
Le statut du bailleur privé succède au Pinel, arrêté fin 2024, mais ne fonctionne pas du tout pareil. Et il emprunte au LMNP sa logique d'amortissement, sans en partager le régime fiscal. Décryptage des trois approches.
Pinel : une réduction d’impôt, désormais terminée
Le Pinel accordait une réduction d'impôt proportionnelle au prix, en échange d'un engagement de location plafonnée. Il a pris fin le 31 décembre 2024. Sa logique : un avantage forfaitaire calculé sur le prix, plafonné par les niches fiscales.
Jeanbrun : un amortissement déduit du revenu foncier
Le dispositif Jeanbrun ne réduit pas l'impôt directement : il diminue le revenu foncier imposable via un amortissement annuel. L'économie réelle dépend donc de votre tranche marginale d'imposition. Pour un contribuable fortement imposé, l'effet peut être supérieur à celui du Pinel ; pour un contribuable peu imposé, il l'est moins.
LMNP : la même idée, mais en meublé
Le LMNP permet déjà d'amortir un bien, mais en location meublée, imposée en BIC. Le statut du bailleur privé transpose l'amortissement à la location nue (revenus fonciers). Les deux régimes ne se cumulent pas sur un même bien : il faut choisir nu (Jeanbrun) ou meublé (LMNP).
Tableau récapitulatif
| Critère | Pinel (terminé) | Dispositif Jeanbrun | LMNP |
|---|---|---|---|
| Avantage | Réduction d'impôt | Amortissement (revenu foncier) | Amortissement (BIC) |
| Location | Nue | Nue | Meublée |
| Loyer plafonné | Oui | Oui | Non |
| Statut | Clos depuis 2025 | En vigueur 2026 | En vigueur |