Dispositif Jeanbrun : faut-il investir dans le neuf ou dans l’ancien ?
Le statut du bailleur privé s'applique au neuf comme à l'ancien, mais pas aux mêmes conditions. Le neuf offre des taux d'amortissement plus élevés ; l'ancien rénové ouvre des opportunités dans les centres-villes, à condition de réaliser des travaux lourds. Comment arbitrer ?
Des taux plus élevés dans le neuf
Le neuf bénéficie des meilleurs taux : 3,5 % (intermédiaire), 4,5 % (social) et 5,5 % (très social) par an. L'ancien rénové est un cran en dessous : 3 %, 3,5 % et 4 %. À prix égal, l'avantage fiscal annuel est donc supérieur dans le neuf.
L'ancien suppose des travaux d'au moins 30 %
Pour être éligible dans l'ancien, il faut engager des travaux représentant au moins 30 % du prix et atteindre un DPE performant (A ou B selon les sources). Cette contrainte renchérit le projet mais permet de cibler des emplacements de centre-ville rares dans le neuf, et de créer de la valeur via la rénovation.
Coûts annexes et délais
Le neuf s'accompagne de frais de notaire réduits et de garanties constructeur, mais d'un délai de livraison et d'un prix au m² plus élevé. L'ancien implique un chantier (donc un risque de dépassement et de délai) mais un prix d'entrée souvent plus bas et un emplacement établi.
Quelle voie choisir ?
Schématiquement : le neuf conviendra à l'investisseur qui privilégie la simplicité et le rendement fiscal maximal ; l'ancien rénové à celui qui vise un emplacement premium et sait piloter des travaux. Dans les deux cas, l'équation finale dépend de votre tranche d'imposition et du loyer de marché : testez les scénarios dans le simulateur.