Risques et limites du dispositif Jeanbrun

Un avantage qui dépend de votre fiscalité

L'amortissement réduit le revenu foncier imposable : son intérêt croît avec votre tranche marginale d'imposition. Pour un contribuable peu ou pas imposé, le gain est faible. Le dispositif s'adresse surtout aux bailleurs ayant des revenus fonciers à neutraliser et une TMI élevée.

Des loyers plafonnés qui brident le rendement

En contrepartie de l'avantage, vous acceptez un loyer sous le marché (intermédiaire, social ou très social) et des plafonds de ressources pour le locataire. Mécaniquement, le rendement locatif brut est plus faible qu'en location libre : l'économie d'impôt doit compenser ce manque à gagner.

Un engagement de 9 ans peu liquide

L'engagement de location court sur 9 ans minimum. Vendre avant, passer en meublé ou louer hors conditions rompt l'engagement : les amortissements déduits sont alors réintégrés à votre revenu foncier. L'immobilier est déjà peu liquide ; le dispositif ajoute une contrainte de durée.

Des incertitudes réglementaires à surveiller

Deux points ne sont pas encore parfaitement tranchés : le sort de l'amortissement à la revente (réintégré dans la plus-value, comme en LMNP, ou non ?) et certaines modalités d'application. La question de la plus-value peut changer la rentabilité finale : à faire confirmer avant d'investir.

Les risques classiques de l'immobilier locatif

• Vacance et impayés : un logement non loué ne produit ni loyer ni amortissement utile.
• Marché local : un mauvais emplacement reste un mauvais investissement.
• Effet de levier : le crédit amplifie les gains… et les pertes.
• Ancien : risque de chantier (coûts, délais) pour atteindre le DPE requis.

En résumé : le dispositif Jeanbrun amplifie un bon projet, il ne rattrape pas un mauvais.